Rendita catastale, motivazione di rigore per l’accertamento
Da indicare le modifiche su strutture e servizi che hanno inciso sul valore
È illegittimo l’accertamento catastale se nella motivazione non sono indicate le modifiche delle infrastrutture, dei servizi, della qualità ambientale che in concreto hanno inciso sul valore, quali il degrado o pregio paesaggistico in cui è inserito l’immobile, e ancora le caratteristiche edilizie del fabbricato della singola unità. A precisarlo è la Cassazione con l’ordinanza 2842/2020 depositata ieri.
L’agenzia delle Entrate notificava ad un contribuente un avviso di accertamento per rettificare la rendita catastale di un immobile di proprietà. Il provvedimento veniva impugnato dinanzi al giudice tributario lamentandoun vizio di motivazione dell’atto. La commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso, ma la decisione veniva integralmente riformata in appello.
Il contribuente ricorreva così in Cassazione. I giudici di legittimità hanno innanzitutto rilevato che l’atto del classamento degli immobili consiste nel collocare ogni singola unità in una determinata categoria e classe, in base alle quali va attribuita la rendita. La categoria è assegnata in base alla normale destinazione funzionale dell’immobile tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici, delle consuetudini locali.
La classe rappresenta invece il livello reddituale ritraibile nell’ambito del mercato edilizio della microzona in cui è ubicato l’immobile, considerando a tal fine la qualità
ourbana e ambientale, le infrastrutture ed i servizi presenti, eventuali caratteristiche di pregio o di degrado del paesaggio circostante. La Suprema corte ha così precisato che in materia catastale, l’obbligo di motivazione si differenzia a seconda che la modifica operi di iniziativa del contribuente.
La costituzione di nuovi immobili ovvero la modifica di altri già esistenti, è a carico degli intestatari attraverso la procedura Docfa. L’Ufficio, dinanzi a tale dichiarazione, può notificare eventuali rettifiche agli interessati. In tale ipotesi, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi. È il caso in cui la differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni.
Nel caso invece in cui la rettifica dell’Ufficio comporta una differente valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare i dettagli così da consentire all’interessato il pieno esercizio di difesa.
Analogo obbligo di motivazione va poi assolto quando l’Ufficio muta autonomamente il classamento di un immobile già accatastato. La legittimità di uno strumento che consenta una modifica generale del classamento, impone comunque una valutazione caso per caso del singolo immobile.
La Cassazione ha in ultimo precisato che la motivazione dell’atto di riclassamento non può essere integrata dall’amministrazione nel giudizio di impugnazione. Tanto meno la mera circostanza che il contribuente si sia difeso vale per sanare l’eventuale vizio di motivazione.