Beni a destinazione diversa: spese proporzionali all’uso

In un condominio composto da venti appartamenti su due corpi di fabbricato, l’amministratore – di propria iniziativa e senza convocare l’assemblea – ha incaricato una ditta di provvedere alla sostituzione integrale della colonna di scarico pluviale ammalorata, che serve cinque appartamenti posti sulla stessa verticale. Sempre su questa verticale è stata sostituita per oltre un metro la colonna di scarico fecale, intervento che ha comportato il ripristino dell’intonaco e la tinteggiatura del bagno principale di un appartamento. L’amministratore ha deciso di ripartire la spesa, in base ai millesimi di proprietà, tra tutti i 20 proprietari, anche se 15 non traggono alcun beneficio dalle sostituzioni e riparazioni effettuate. È legittima tale decisione?

G. D. - CASERTA

La risposta è negativa. Nel caso descritto dal lettore deve applicarsi l’articolo 1123, secondo comma, del Codice civile, per il quale, « se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne » .

Se gli interventi sulla colonna del pluviale e sulla colonna fecale ( con relativo risarcimento danni) attengono alla comunione di godimento di parti comuni fruite dai soli condòmini della colonna verticale di uno dei due fabbricati, non può che operare il principio di proporzionalità tra spese generali e spese funzionali alla destinazione di talune parti comuni indipendenti, per ragioni strutturali, dalla comproprietà millesimale, con conseguente riparto differenziato.

Non sembra pertanto condivisibile la decisione dell’amministratore di ripartire tra tutti i condòmini la spesa relativa agli interventi in questione.