Dal contratto di locazione si recede solo per gravi motivi
Molti istituti di credito, che hanno in locazione i locali delle proprie agenzie, usano comunicare un’anticipata disdetta senza avere una reale necessità di trasferimento al solo scopo di trattare “al ribasso” il canone di locazione.
Se è vero che i contratti consentono l’anticipato rilascio anche senza “giusta causa”, è altrettanto vero che la funzione della clausola è appunto quella di consentire la mobilità dell’attività e quindi l’effettivo rilascio, non certamente quello di consentire di modificare sostanzialmente in modo unilaterale il canone pattuito per tutta l’originale durata. Ci si potrebbe opporre contestando una sorta di abuso di diritto?
U. F. - MILANO
Il recesso dal contratto è una facoltà giuridica legale prevista dall’articolo 27 della legge 392/ 1978 – come quella dell’articolo 4 in tema di locazioni ad uso abitativo – la quale in sé ben si raccorda, con i dovuti distinguo, con la disciplina generale dell’onerosità sopravvenuta ( articolo 1367 del Codice civile). La giurisprudenza di legittimità è costante nell’affermare che i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, secondo gli articoli citati, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione ( Cassazione, sentenze 10980/ 1996, 260/ 1991, 11466/ 1992, 1098/ 1994). In particolare, in relazione alle locazioni commerciali, può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica ( sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile quando fu stipulato il contratto. Un’accertata crisi aziendale, a ulteriore esempio, che sia determinata da fatti estranei alla volontà dell’imprenditore dev’essere considerata come un fattore oggettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale.
Per rispondere al quesito del lettore, occorre riferire che – salvo diverse determinazioni contrattuali intervenute tra le parti ( di cui non si ha conoscenza) – se l’esercizio del recesso dalla locazione da parte dell’istituto di credito risulta obiettivamente funzionale al mero tentativo di rinegoziare le condizioni economiche del contratto per rivederle al ribasso, si potrebbe configurare un comportamento in mala fede del medesimo conduttore.
Quindi, in questo caso, l’esercizio del recesso “strumentale” potrebbe essere opposto dal locatore, il quale, se del caso, avrebbe comunque diritto a chiedere il risarcimento del danno subìto ( Cassazione, 5827/ 1993).