Demolire e costruire è la nuova chance del 110%
Nell’ingarbugliato catalogo del superbonus c’è una possibilità in più: demolire e ricostruire un edificio sfruttando la detrazione del 110% sui lavori di riqualificazione energetica (cappotto termico, impianti di riscaldamento e interventi di efficienza connessi). La possibilità - già prevista per l’antisismica - è stata aggiunta con la conversione del decreto Rilancio, che ha ricevuto giovedì scorso l’ok definitivo del Parlamento. Ma viene resa più efficace dal decreto Semplificazioni (il Dl 76/2020, in vigore da venerdì scorso), che interviene sul Testo unico dell’edilizia (articolo 3, lettera d) per allargare la nozione di «demolizione e ricostruzione» ricompresa nella categoria della «ristrutturazione» (anziché nella «nuova costruzione», che in quanto tale non è agevolata dai bonus fiscali sul recupero edilizio).
Finora, la demolizione-e-ricostruzione non è mai decollata in Italia: si stima incida molto meno del 5% delle circa 54.700 nuove costruzioni edificate nel 2019 secondo l’Istat. Ora però, in virtù del Dl Semplificazioni, è possibile ricostruire l’edificio demolito modificando «sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche» ed eseguendo le innovazioni necessarie per adeguarsi alle norme antismismiche e per l’accessibilità, oltre che per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento. Inoltre, si può aumentare il volume dell’edificio senza sconfinare nella «nuova costruzione» quando la legge o gli strumenti urbanistici comunali lo prevedono. Un passaggio, quest’ultimo, che agevola fiscalmente anche gli ampliamenti consentiti dai piani casa.
Quali spese vanno al 110%
«Il tandem tra Dl Rilancio e Semplificazioni potrebbe funzionare, ma prima dei decreti attuativi e delle circolari è difficile dare una valutazione di efficacia», osserva Francesco Toso, vicedirettore del Cresme. In effetti, restano diversi punti da chiarire. Quando si demolisce e ricostruisce, le spese di ecobonus non esauriscono tutti i costi, pensiamo a impianti elettrici, pareti interne, pavimenti, bagni e così via: quale detrazione avranno questi interventi? E su quale massimale?
Lo stesso tema si ripropone se si ricostruisce con il sismabonus. «Per un edificio nuovo, che deve rispettare i livelli minimi di sicurezza, il costo delle strutture arriva a incidere mediamente per il 30% del valore dei lavori», spiega Andrea Barocci di Ingegneria sismica italiana.
Superbonus ad alta burocrazia
Il nodo di spesa è intricato anche perché il decreto allo studio del Mise pare orientato a introdurre dei limiti per i diversi interventi green, ad esempio in euro al metro quadrato. Inoltre, i professionisti dovranno attestare la «congruità» delle spese sostenute (sia per l’eco sia per il sismabonus).
C’è da chiedersi, allora, se tanta burocrazia non possa far preferire altre detrazioni meno ricche come il bonus facciate del 90%, ricordando che l’ecobonus al 110% richiede anche l’Ape ante e post lavori. «C’è anche un tema di contrattualistica complessa da non sottovalutare – aggiunge Toso –. E abbiamo già visto come il 36% portato a 50% abbia fagocitato con la sua semplicità molti interventi del vecchio ecobonus».
Le imprese e il ruolo delle banche
Il sismabonus premia da tempo la demolizione e ricostruzione eseguita dalle imprese. Operazioni che ora potranno andare al 110% e sfruttare l’allargamento dettato dal Dl Semplificazioni, ad esempio con cambio di sedime e prospetti. Ma per capire se decolleranno davvero molto dipenderà dalla possibilità per le imprese di finanziarsi cedendo il credito d’imposta alle banche.
Resta comunque un’altra opzione già rodata: la detrazione per gli interventi combinati di eco e sismabonus prevista fino a fine 2021, su una spesa di 136mila euro moltiplicata per il numero delle unità immobiliari dell’edificio. «Una detrazione che è rimasta invariata e vale l’80 o 85% a seconda del passaggio di classe di rischio e che, al contrario del 110%, conserva la premialità legata alla messa in sicurezza», dice Barocci.
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