Possibile il trasferimento dell’alloggio senza agibilità

Ho ereditato un appartamento ristrutturato dai precedenti proprietari. Questi, non volendo rompere il pavimento per il passaggio dei nuovi tubi per l’elettricità e l’acqua, hanno provveduto a una gettata di cemento che ricoprisse i nuovi impianti, senza curarsi del fatto che l’altezza dell’appartamento sarebbe risultata inferiore all’altezza minima di 2,70 metri.

Dato che è mia intenzione vendere l’appartamento, vorrei sapere se devo intervenire per riportare l’altezza a 2,70 metri. Come fare per il certificato di agibilità? Sull’atto notarile che cosa bisogna scrivere?

G.M.- G.M. - RAVENNA

Nel caso in cui l’effettiva altezza interna dell’appartamento sia inferiore al minimo inderogabile di 2,70 metri imposto dal Dm del 15 luglio 1975, potrebbero nascere problemi nella vendita rispetto a un ipotetico inadempimento contrattuale. Un rimedio potrebbe essere rappresentato da un intervento per la demolizione del pavimento in modo da ripristinare la vecchia e legale altezza di 2,70 metri.

In termini generali, il certificato di agibilità – attualmente sostituito dalla segnalazione di agibilità – attesta il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza dell’immobile oggetto di trasferimento. La normativa in materia è contenuta negli articoli 24/26 del Dpr 380/2001, come modificati dal Dlgs 222/2016.

L’agibilità è un elemento capace di caratterizzare il bene, fino al punto che la sua mancanza ne determina una rilevante limitazione nel godimento.

In assenza di una pattuizione espressa al riguardo nell’atto notarile, deve presumersi l’obbligo del venditore di consegnare i documenti comprovanti l’agibilità dell’immobile. Al riguardo, la Corte di cassazione ha precisato che – mancando l’agibilità – l’immobile è economicamente incommerciabile, tanto da determinare nella fattispecie concreta l’ipotesi di consegna di “aliud pro alio” e legittimare l’azione volta all’adempimento oppure alla risoluzione del contratto, nonché al risarcimento del danno (per tutte, si veda la 2294/2017).

Le parti restano, però, libere di convenire il trasferimento di un bene sprovvisto dell’agibilità, circostanza quest’ultima che esclude qualsiasi responsabilità del soggetto venditore. Così come possono individuare colui sul quale graveranno le spese necessarie per l’ottenimento della certificazione, nel caso in cui sussistano i requisiti astrattamente necessari per il suo ottenimento.