Per le logge su terrazzi serve un titolo edilizio a costruire

Un terrazzo di 110 metri quadrati è a livello di un attico di 39 metri quadrati. Su questo terrazzo, trasformato in giardino pensile mediante la posa di enormi vasi di alberi e arbusti, è stata costruita una loggia di circa 20 metri quadrati.

Dal momento che l’opera è stata realizzata su un palazzo del centro storico, vorrei sapere quali adempimenti edilizi si sarebbero dovuti rispettare. Inoltre, poiché la loggia è costruita per due lati su muri portanti di proprietà comune, quali altri obblighi nei confronti dei condòmini si sarebbero dovuti rispettare, anche per non ledere il decoro architettonico del palazzo di cinque piani fuori terra? Desidererei inoltre sapere se tale realizzazione è da considerare sopraelevazione e se, a seguito di copertura, anche parziale, e trasformazione del terrazzo in giardino pensile, si devono rivedere i millesimi da attribuire all’attico, con addebito dei relativi costi al proprietario.

G.D. - FROSINONE

L’intervento edilizio descritto nel quesito non sembra rientrare fra quelli di attività edilizia libera – descritti dall’articolo 6 del Dpr 380/2001 – e, pertanto, necessita di un idoneo titolo edilizio a costruire rilasciato dalla competente amministrazione comunale. A maggior ragione nel caso di specie, trattandosi di un edificio ubicato in centro storico. L’esatta tipologia del titolo edilizio a costruire è poi solitamente indicata dal regolamento edilizio vigente nel Comune ove è ubicato l’immobile, e dipende non solo dalla metratura del manufatto ma anche dai materiali usati e dall’impatto urbanistico del medesimo; comunque, visto l’aumento di volumetria, dovrebbe essere il permesso di costruire.

L’opera in questione, peraltro, sembrerebbe anche costituire una sopraelevazione, visto che l’orienta

mento della Cassazione prevede che la sopraelevazione possa essere tale anche se di ridotte dimensioni e non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato (Cassazione civile, 20423/2019).

Per quanto riguarda le autorizzazioni condominiali, l’articolo 1122 del Codice civile, dopo avere vietato al singolo condomino di eseguire nella sua proprietà opere che rechino danno alle parti comuni o comunque in grado di determinare un pregiudizio per la stabilità, per la sicurezza o per il decoro dell’edificio, dispone che in ogni caso il condomino che le esegue debba dare preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. Spetta dunque a quest’ultima, e poi semmai al giudice, valutare se la costruzione della loggia in questione provochi o meno i pregiudizi di cui alla norma.

Una volta configurata, come sembra, come sopraelevazione, essa va poi a influire, modificandola, sulla tabella millesimale, sempre che sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Il costo della modifica è a carico di colui che l’ha eseguita, il quale dovrà anche corrispondere agli altri condòmini l’indennità di sopraelevazione nella misura determinata dall’articolo 1127 del Codice civile.