Cambio di coinquilino con cessione del contratto
Un contratto di affitto per studenti universitari, regolarmente registrato, è intestato cumulativamente a tre conduttori con la previsione della responsabilità solidale. Nel caso che uno dei tre receda anzitempo, è possibile reintegrare il numero dei conduttori del medesimo contratto con la formula del subentro attraverso il modello RLI dell’agenzia delle Entrate?
M.M. - TRIESTE
Nel caso posto dal lettore occorrerà esaminare il contratto di locazione. Ad ogni modo, secondo un orientamento giurisprudenziale tuttora valido, «la coesistenza nello stesso rapporto locativo di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie pagamento del canone) contraddistinta da autonoma obbligazione. In tal caso deve ritenersi che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294 del Codice civile poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nella quale si ha in realtà, non un’obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro ed aventi, ciascuna, per oggetto l’identica presta
zione» (Cassazione, 27 febbraio 1978, n. 1011).
Quanto al subentro – pur tenuto conto che il patto 9 del contratto tipo, allegato al Dm 16 gennaio 2017, rimette alle parti la determinazione delle modalità di subentro («il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi... tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari ed in tale caso dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli al
tri, ferma restando la solidarietà del conduttore per i pregressi periodi di conduzione. Le modalità di subentro sono così concordate...») – sotto il profilo fiscale si ritiene possibile procedere con la formula della cessione (volontaria) più che del subentro, prevista dal modello RLI. Nelle istruzioni per la richiesta di registrazione e adempimenti successivi, contratti di locazione e affitto di immobili si legge: «Se la cessione riguarda il conduttore va compilata la sezione II del quadro B indicando in un rigo i dati del conduttore che cede il contratto “cedente” e in un altro rigo i dati del nuovo conduttore “cessionario”».