Uffici aperti alla città diventando « hub e club »
Gli immobili, dal direzionale agli studentati, sono il perno della rigenerazione urbana
Uffici aperti al quartiere e alla città come centro della rigenerazione urbana quartiere per quartiere. Non più torri ed edifici chiusi, appannaggio esclusivo dei dipendenti, ma strutture direzionali con spazi condivisi e aperti a clienti e a più largo raggio alla cittadinanza con auditorium, hub per start up e club per lo scambio interpersonale.
A dettare l’agenda del cambiamento è stata la pandemia da Covid e la conseguente forte spinta alla digitalizzazione.
Un tema, quello della tecnologia applicata al real estate, alla base del passaggio di Barbara Cominelli, tre mesi fa, da Microsoft alla società internazionale di consulenza JLL come ceo della divisione italiana.
« Viviamo un momento di rinascita del real estate - sottolinea -. Il mercato immobiliare ha vissuto la bolla di internet e la pesante crisi finanziaria del 2008 e ha sempre recuperato il terreno perso. Ma oggi dobbiamo fare un passo in più. Abbiamo l’occasione di reinventare il settore » .
La riqualificazione di aree, come è avvenuto a Milano in Porta Nuova o Citylife, diventerà la norma con edifici aperti e ibridi parte di un ecosistema di rigenerazione.
La pandemia ha innescato una accelerazione forte ai trend comportamentali della domanda. Cambiano pertanto le richieste per gli uffici, la casa, gli spazi retail e leisure.
« Il modello di riferimento degli uffici sta cambiando – racconta Cominelli -. Lo spazio diventa una integrazione costante tra mondo digitale e fisico, luogo di esperienza per il dipendente, di interazione tra i colleghi e con i clienti » . Il design e la tecnologia permetteranno di cambiare e aumentare gli spazi, per esempio con la sensoristica, che monitora tra l’altro occupancy e benessere » . Spazi da organizzare, gestire, valorizzare e monetizzare. E qui vengono in soccorso App come quella realizzata da JLL per gestire tutta l’esperienza in ufficio fino al food delivery.
La crisi non ha ancora investito il settore, anche se un rallentamento è nei numeri. E l’immagine delle torri vuote, orfane dei dipendenti, spinge a riflettere su nuovi layout. In Italia nel 2020 gli uffici hanno rappresentato il 43% degli 8,3 miliardi di euro (- 33% sul 2019) di volumi: circa 3,6 miliardi. Con Milano che guida i volumi, ma con una domanda oggi dominata da spazi sotto i 500 mq.
« È cambiata la percezione del settore – dice ancora Cominelli - le decisioni in ambito real estate sono sull’agenda dell’amministratore delegato, a decretarne la centralità » .
Cambiano anche i trend del living, dal multifamily agli studentati. Così come oggi emerge un modo diverso di fare shopping. « È il momento di reinventare tutti gli spazi in chiave sostenibile e digitale - dice - e in questo futuro da reinventare l’Italia rappresenta un mercato ricco di opportunità. La spinta del programma Next generation Eu potrebbe avere un impatto importante per rilanciare intere aree delle città. Al tempo stesso le grandi aziende riflettono sul proprio portafoglio immobiliare, per valorizzarlo » . La stessa strategia Esg per gli investitori significa non solo riduzione di emissioni, ma inserimento del proprio immobile come perno in un progetto di rigenerazione. Dobbiamo ridurre del 60% consumi ed emissioni negli edifici per arrivare ai target richiesti dall’Unione europea » . I building « green » nel Regno Unito premiano con un aumento del 6- 10% del canone e bassi tassi di sfitto. « Il nostro obiettivo è diventare carbon free entro 2030 e riuscire a guidare a nostra volta i clienti nel percorso verso la sostenibilità » dice Cominelli.
Ogni città è chiamata a trovare un modello, non necessariamente seguendo le orme di Milano, che resta locomotiva del settore nel Paese. Ma anche Roma deve trovare una vocazione e richiamare investimenti, che oggi ha perso. Puntando anche su asset class innovative, come quelle della sfera living, studentati, abitazioni in affitto e per le generazioni anziane, ma anche il segmento dell’ospitalità, oggi congelato ma pronto a ripartire. Driver sarà la collaborazione con amministrazioni, università e grandi investitori in un ecosistema di alleanza tra pubblico e privato, che a Milano è stata di successo.
‘‘ REINVENTARE GLI SPAZI La pandemia ci offre l’occasione di superare la crisi disegnando un nuovo futuro per il real estate