Piscina condominiale, manutenzione in base ai millesimi di proprietà

L’accessorietà o meno del bene rileva solo se sia dubbia la natura comune

Partecipa alle spese di uso della piscina anche il condomino che volontariamente decide di non servirsene. Lo ha deciso il Tribunale di Roma con la sentenza 8746/ 2021, nella quale è stato affrontato il caso di un condomino che constestava la ripartizione delle spese di gestione della piscina condominiale in base ai millesimi di proprietà.

L’attore contestava il criterio applicato perché, sosteneva, pur essendo la piscina bene condominiale per espressa indicazione nel regolamento di condominio, era un bene suscettibile di autonomo godimento e non costituisce parte essenziale per l’esistenza delle singole unità abitative ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile per cui non sussisteva la relazione di accessorietà tra la stessa e le unità immobiliari dei singoli condomini.

A suo dire le spese d’uso devono essere ripartite ai sensi dell’articolo 1123 comma 2 Codice civile in base al quale « se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne » . Sosteneva, inoltre, che qualora il regolamento non disponga nulla riguardo il riparto delle spese di uso dell’impianto, l’assemblea dovrebbe individuare un criterio rispettoso del cosiddetto « principio dell’uso potenziale ed effettivo » mentre il criterio adottato dei millesimi di proprietà comporta una ingiusta ripartizione dei costi per coloro che non utilizzano la piscina.

Il Tribunale ha però respinto le tesi del condomino, precisando anzitutto che l’accessorietà o meno del beneè bene è rilevante quando sia dubbia la natura comune del bene: aspetto, questo, risultato pacifico nel caso affrontato.

L’altro aspetto non condiviso dal giudice riguarda il richiamo al secondo comma dell’articolo 1123 citato per la ripartizione delle spese d’uso della piscina che si applica quando le cose sono destinate a servire i condòmini in misura diversae diversa e le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne per cui ove la possibilità di uso sia esclusa per motivi strutturali e oggettivi deve essere escluso anche l’obbligo di contribuire.

Diverso è il caso in cui alcuni condòmini decidano di non avvalersene per motivi soggettivi posto che così facendo incrementerebbero, illegittimamente, la quota di spesa a carico degli altri come nella fattispecie in esame.

Sulla base di tale principio il Tribunale ha rigettato la domanda del condomino e ha disposto che le spese per d’uso della piscina devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà generale ( articolo 1123, comma 1, del Codice civile) precisando anzi che, per introdurre una deroga a tale criterio, è necessaria una delibera assunta all’unanimità dei partecipanti al condominio.