Con la nuova Cila rischio controlli trasferiti a chi acquista l’immobile
Cambio di stagione. Spetterà ai futuri acquirenti verificare la regolarità e i problemi avranno un effetto concreto sul valore degli immobili
Lo spostamento verso la Cila del titolo edilizio necessario per fruire dei bonus fiscali conferma il lento e costante passaggio dell’attività edilizia verso un sistema in cui il controllo pubblico ( del Comune) è sostituito dalla responsabilità dei tecnici liberi professionisti, per poi essere affidato alle successive valutazioni del mercato.
Saranno queste ultime a dover frenare i fenomeni di abusivismo, squalificando le costruzioni non pienamente legittime. Con il decreto legge 77/ 2021, per fruire dei bonus, la situazione edilizia va dichiarata dal tecnico del committente i lavori ( che in genere è il proprietario), tramite riferimenti molto generici ( alla data della costruzione, se ante 1967; oppure al titolo edilizio che ha consentito il primo intervento, negli altri casi).
Le altre « regolarità »
Restano quindi in ombra, nella procedura di utilizzo dei bonus, i vari aspetti della regolarità edilizia: legittimità di volumi, superfici e desti
Nella procedura di utilizzo dei bonus restano ora in ombra gli aspetti legati alla regolarità edilizia
nazioni, nonché l’impiantistica ed importanti caratteristiche strutturali ( antisismicità, cemento armato) perdono rilievo pur restando indispensabili.
In precedenza, tutti questi dati dovevano essere accorpati in un’unica procedura affidata alla responsabilità dei liberi professionisti.
Dichiarazione unica
Ora, per quel che riguarda le caratteristiche strettamente edilizie degli interventi con bonus, va dichiarata solo una generica situazione di partenza.
Ciò perché il legislatore del 2021 ha preso atto del confluire, in un collo di bottiglia, dei tempi necessari per le complesse indagini finalizzate a comprendere se un edificio possa considerarsi legittimo o meno.
Controlli posticipati
Se si chiede il bonus, i controlli vengono rinviati ad un momento successivo, cioè verosimilmente all’atto del trasferimento ( compravendita) dell’immobile.
Spetterà quindi all’acquirente indagare sulla legittimità urbanistica del bene, ed in quell’occasione non basterà citare una domanda di sanatoria edilizia ancora pendente o l’avvenuto utilizzo di bonus fiscali, perché ambedue questi elementi avranno poco peso nel dimostrare la legittimità del bene immobile.
Il nodo della compravendita
Già all’indomani del primo condono ( legge 47/ 1985) si pensò infatti di far convergere nel momento della compravendita immobiliare l’accertamento di un’ampia serie di circostanze utili a rendere trasparente e legittima la circolazione del bene: si prevedeva infatti la nullità del trasferimento immobiliare dei beni con abusi edilizi consistenti.
Il controllore di tali operazioni era individuato nel notaio, poiché in occasione della stipula emergono sia gli illeciti edilizi, sia di altri elementi influenti sulla qualità del bene ( agibilità, antisismicità), con effetti immediati sul prezzo.
Il notaio, poi, ha uno specifico dovere di imparzialità e di “consigliare” al meglio ambedue le parti ( Cassazione, sentenza 11665/ 2015).
Ecco, quindi, che al rogito ogni elemento patologico della regolarità edilizia emerge ma ( si veda l’altro articolo nella pagina) con connotati differenti.