Ascensori, derogabili le regole della riforma

Vorrei un chiarimento in relazione al quesito 2494, dal titolo « Ascensore, spese dimezzate per chi abita al piano terreno » , pubblicato sull’Esperto risponde del 22 novembre 2021 ( fascicolo 45).

La tabella per le spese dell’ascensore, vigente da decenni nel nostro condominio, non prevede l’inclusione dei condòmini del piano terra ( negozi) e degli scantinati, dato che l’ascensore si ferma al piano terra.

L’adeguamento all’articolo 1124 del Codice civile, del quale di parla nel quesito citato, è automatico oppure dev’essere ratificato dall’assemblea?

Con quale maggioranza?

C. C. - MILANO

La modifica dei criteri di riparto delle spese per l’ascensore, e in genere per tutte le altre spese riguardanti i beni e i servizi comuni, dev’essere approvata, sotto pena di nullità della delibera, con l’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio. Quello dettato dall’articolo 1124 del Codice civile – secondo cui le spese per la manutenzione e per la sostituzione delle scale e degli ascensori sono ripartite, per metà, in ragione dei millesimi delle singole unità immobiliari e, per l’altra metà, in proporzione all’altezza del piano dal suolo – è un criterio derogabile da una diversa convenzione, cioè, appunto, dal regolamento.

Ciò significa che tale criterio non trova un’applicazione automatica a seguito dell’entrata in vigore della legge 220/ 2012, di riforma del condominio, la quale ha esteso anche agli ascensori le regole che invece prima erano previste per le sole scale ( ma le sentenze dei giudici lo avevano già fatto).

La legge è peraltro chiara nel disporre che i criteri previsti dagli articoli 1123 e seguenti del Codice civile sono comunque derogabili dalle parti; tale deroga può essere contenuta anche nel regolamento, ancor più se il criterio da esso previsto ha trovato applicazione, come nel caso in questione, per decenni.