Il verbale deve indicare i condòmini votanti anche in via indiretta

Rischio annullamento con la formula generica « la maggioranza approva »

econdo quanto disposto dall’articolo 1136 del Codice civile, « delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore » . Il verbale pertanto racconta lo svolgimento dell’assemblea, consente di verificare quanti condòmini erano presenti, di cosa si è discusso, quali delibere sono state adottate e le maggioranze partecipative e deliberative. O, almeno, così dovrebbe essere. Capita ( e non di rado) che tali elementi non vengano riportati.

Le delibere sono valide? Affronta il caso la sentenza del Tribunale di Roma n. 78 pubblicata il 4 gennaio 2022.

A rivolgersi ai giudici una condomina che impugnava più delibere assembleari precisando che: « il verbale non consentiva di individuare nominativamente i condòmini partecipanti alla votazione » . Il condominio, nel costituirsi, contestava quanto dedotto ed eccepiva « l’inammissibilità dell’impugnazione in quanto tardiva rispetto al termine ex articolo 1137 Codice civile » . Quanto all’eccezione di inammissibilità, il Tribunale di Roma la rigettava, ritenendo « sufficiente un richiamo al prevalente e condivisibile orientamento giurisprudenziale secondo cui la domanda di mediazione interrompe ( e non sospende) il termine decadenziale » .

L’impugnazione veniva accolta con esclusivo riferimento alla prima delibera. Dal tenore letterale del verbale, infatti, emergeva che al momento della votazione anche altri condòmini, oltre all’attrice, avevano abbandonato l’assemblea senza che fossero indicati, oltre a quelli nominativamente indicati che avevano fatto la stessa scelta. « Ne consegue - scrivono i giudici - l’impossibile identificazione nominativa dei condòmini favorevoli all’approvazione ( con le rispettive rappresentanze millesimali) » .

L’espressione del voto e la riferibilità ai singoli condòmini deve sempre emergere dal verbale, anche solo in via deduttiva. In passato, la Cassazione ha affermato che, « non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condòmini favorevoli, tuttavia contenga, l’elenco di tutti i condòmini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione nominativa, dei condòmini astenuti e contrari e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, ( quanti e) quali condòmini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la delibera abbia in effetti superato il quorum richiesto dall’articolo 1136 Codice civile » ( Cassazione 24456/ 2009).