[ 871][ 416136] Le spese straordinarie decise tra la « proposta » e il rogito

A CURA DI Daniele Ciuti

Un acquirente formula una proposta di acquisto di un appartamento in condominio ponendo come clausola sospensiva l’ottenimento di un mutuo. Nell’intervallo di tempo compreso tra la proposta e l’ottenimento del mutuo sono stati deliberati ed effettuati lavori straordinari di importo non indifferente. Il costo di questi lavori è a carico dell’acquirente che aveva formulato la proposta di acquisto oppure è a carico del venditore?

R. P. - VICENZA

Il passaggio delle spese condominiali straordinarie dal venditore all’acquirente è un problema ricorrente nella compravendita immobiliare. Infatti se è chiaro – e peraltro usualmente specificato nell’atto notarile – che vantaggi e oneri relativi all’immobile si trasferiscono al momento del passaggio della proprietà, di solito coincidente con la sottoscrizione del rogito, la circostanza che le spese condominiali straordinarie siano legate a vari passaggi ( proposta in assemblea, raccolta ed esame dei preventivi, delibera di approvazione, ripartizione e riscossione delle quote spesso rateizzate) può generare discussioni o controversie fra le parti. La Cassazione ha affermato che il pagamento delle spese condominiali per lavori straordinari compete a colui che risulta proprietario dell’immobile al momento della delibera condominiale di approvazione degli stessi ( ordinanza 15547/ 2017, principio recentemente ribadito con l’ordinanza 11199/ 2021); è quindi irrilevante se la somma viene ripartita e richiesta dopo la cessione del bene, rimanendo la responsabilità in capo al cedente. Secondo i giudici di legittimità, il momento costitutivo dell’obbligazione coincide con l’approvazione dei lavori da parte dell’assemblea condominiale, mentre la successiva assemblea che decide sul riparto vale come precisazione dell’ammontare dovuto. Ugualmente, non rileva il periodo di esecuzione dei lavori, che, per molteplici ragioni, potrebbe essere posticipato. Nell’ambito dell’autonomia contrattuale delle parti, resta sempre salva la possibilità di una pattuizione diversa, che preveda la responsabilità per le spese dell’acquirente; tale accordo, tuttavia, ha valore circoscritto ai contraenti ed è irrilevante nei confronti del condominio, che potrà pretendere il pagamento da entrambi – venditore e acquirente – in forza della solidarietà passiva prevista dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Pertanto, nel caso in esame, le spese per i lavori straordinari competono al venditore. ta, il piano terra e i negozi devono pagare le spese di gestione e manutenzione ordinaria e straordinaria per l’ascensore, ex articolo 1124 del Codice civile? La spesa per la verifica biennale segue la medesima regola?

P. V. - MESSINA

Il principio per il quale i condòmini proprietari dei negozi al piano terra – salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale ( se esistente) – sono tenuti al pagamento delle spese condominiali relative alla manutenzione e sostituzione dell’ascensore ( da sempre collocato nello stabile), a norma dell’articolo 1124 del Codice civile, vale anche se la copertura dell’edificio è costituita da un lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo di un condomino. Infatti, anche se il lastrico solare costituisce, come nel caso prospettato, un bene di proprietà esclusiva, ciò non esclude una partecipazione di tutto il condominio nei doveri di manutenzione del lastrico stesso e, quindi, delle relative spese. Tanto più che l’articolo 1126 del Codice civile stabilisce che, « quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno » . Si evidenzia, inoltre, che dei danni derivanti dal lastrico risponde tanto il proprietario ( o l’usuario) quanto il condominio, secondo i parametri ex articolo 2051 del Codice civile. In questo senso la giurisprudenza ha ritenuto che l’impianto di ascensore – in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto e alla terrazza di copertura – riveste la qualità di parte comune ( ex articolo 1117, n. 3, del Codice civile) anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi o locali siti al piano terra con accesso dalla strada, poiché pure tali condòmini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura ( Cassazione, 27 settembre 2018, sentenza 23222). In conclusione, dunque, alle spese di gestione, verifica biennale, manutenzione e sostituzione dell’impianto di ascensore partecipano tutti i proprietari – compresi quelli dei negozi al piano terra – in applicazione dell’articolo 1124 del Codice civile.