Daniele Ciuti La difformità edilizia taciuta non sempre rende nullo l’atto
Ho comprato una casa nel 2005 e oggi ho scoperto che c’è una richiesta di sanatoria in corso, perché la casa è stata costruita ( nel 1995) in modo difforme dalla concessione edilizia. Tale sanatoria è ancora da definire. Non sono stato mai informato di questa situazione e nell’atto non c’è alcun riferimento a tale sanatoria; anzi, il venditore aveva dichiarato che l’immobile era immune da vizi. È possibile annullare l’atto e ottenere il rimborso di quanto pagato?
C. M. - BENEVENTO
L’articolo 40, comma 2, della legge 47/ 1985 dispone la nullità degli atti fra vivi di trasferimenti di diritti reali ( come la proprietà) di immobili, costruiti successivamente al 17 marzo 1985, se non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, oppure della richiesta di regolarizzazione delle difformità costruttive ( Tribunale di Padova, 16 luglio 2018).
Tuttavia, per evoluzione interpretativa e giurisprudenziale, sono esclusi gli abusi di minore gravità, che possono determinare sanzioni di altro genere ma non incidono sulla validità dell’attività negoziale. In altre parole, è ammessa la vendita di un immobile con difformità urbanistiche, purché questo possa mantenere l’attuale stato di fatto. In linea di massima è quindi possibile stipulare l’atto di compravendita con la sanatoria in corso, purché gli estremi e lo stato del condono siano correttamente e compiutamente dichiarati dal venditore e riportati nell’atto. In merito è opportuno precisare che la commerciabilità, cioè la possibilità di stipulare il negozio traslativo, non coincide con la legittimità dell’immobile, considerato che il procedimento di sanatoria non si è concluso con un provvedimento espresso di concessione o diniego. Il “condono” si può concludere anche con l’accoglimento per silenzio– assenso, per decorrenza dei termini legali, purché siano stati soddisfatti tutti i requisiti previsti dalla legge e l’eventuale richiesta da parte del Comune di integrazione documentale. Se le dichiarazioni sulle condizioni del bene compravenduto al momento del rogito spettano al venditore, è buona regola di prudenza per l’acquirente accertarsi autonomamente della situazione prima dell’atto, con un tecnico di propria fiducia, o affidare al notaio l’indagine sulla regolarità urbanistica e catastale del bene oggetto di compravendita. La difformità può essere fatta valere dall’acquirente nei confronti del venditore a norma dell’articolo 1489 del Codice civile, come onere o diritto reale non apparente gravante sulla cosa, che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati in contratto.
La relativa azione si prescrive nel termine ordinario decennale ed è esclusa se il compratore era edotto della difformità al momento dell’acquisto, oppure non ha assunto – deliberatamente o per negligenza – le necessarie informazioni sulla sussistenza del titolo edilizio.
Nell’ambito di tali princìpi di carattere generale, e solo dopo la valutazione delle circostanze specifiche del caso prospettato, è quindi possibile valutare se l’atto di compravendita può essere dichiarato nullo.