Esenti da imposta gli affitti degli immobili strumentali
Una Srl ha concesso in locazione un immobile strumentale a una cooperativa agricola che applica il regime speciale Iva ex articolo 34 del Dpr 633/ 1972 ( detrazione forfettizzata in base alle percentuali di compensazione).
Si chiede se, in tale fattispecie, ai canoni di locazione corrisposti dalla cooperativa sia applicabile l’esenzione Iva prevista dall’articolo 10, n. 8, del Dpr 633/ 1972.
M. C. - BARI
L’articolo 10, n. 8, del Dpr 633/ 1972 dispone che sono esenti dall’imposta sul valore aggiunto le locazioni e gli affitti di diverse tipologie immobiliari, tra cui sono compresi anche i fabbricati strumentali, fatta salva la possibilità del locatore di manifestare l’opzione per l’imponibilità del canone.
Pertanto – al di là del regime di detrazione dell’imposta utilizzato dal conduttore, che non ha alcuna rilevanza ai fini delle modalità di applicazione dell’imposta da parte del locatore – le parti potranno pattuire che il canone sia esente da Iva.
È importante che il locatore verifichi se la scelta dell’esenzione Iva sulle fatture attive di affitto incida, e in quale misura, sul proprio diritto alla detrazione e sull’eventuale rettifica dell’imposta detratta relativamente all’immobile concesso in locazione. Gli articoli 19 e 19– bis del Dpr 633/ 1972 dispongono, infatti, che non è detraibile l’Iva sugli acquisti afferente a operazioni esenti e che, in caso di svolgimento sia di attività esenti che di attività imponibili, l’Iva è detraibile in proporzione alle due attività ( pro rata generale), fatta salva la facoltà di separare le attività. Inoltre, l’articolo 19– bis2 del Dpr 633/ 1972 dispone che dev’essere oggetto di rettifica l’Iva detratta relativamente all’acquisto o alle spese incrementative su beni ammortizzabili sostenute nei dieci anni precedenti.
Pertanto, se l’immobile è stato acquistato o ristrutturato, detraendo l’Iva, meno di dieci anni prima della locazione in regime di esenzione, il locatore dovrà riversare le quote in decimi di Iva detratta.