In Italia corsa alle camere, ma sugli hotel fondi cauti
Le nuove strutture di alto livello richiamano turisti in cerca di esperienze. Sul fronte acquisizioni prevale un atteggiamento attendista
Tavoli di investimento, aperture, inaugurazioni. Si susseguono annunci e indiscrezioni nel settore alberghiero italiano, che nonostante la difficile congiuntura continua ad attirare capitali e gestori.
Votati alla valorizzazione delle strutture esistenti, gli investitori internazionali non si sono fatti spaventare dal rialzo dei tassi di interesse, e quindi dal maggior costo del denaro a prestito, e si muovono lungo la penisola a caccia di alberghi da rinnovare. Anche se in questo primo scorcio d’anno i volumi sono decisamente inferiori a un anno fa.
Intanto prezzi a camera e domanda salgono. « I clienti sono disposti a spendere e l’aumento dell’offerta in alcune piazze non ha frenato i rincari » spiega al Sole 24 Ore Federico Lalatta, partner di Boston Consulting group. Questa crescita spinta dell’offerta va a discapito dell’occupancy.
Nel 2022 a Milano la tariffa media a notte dei cinque alberghi top ( Mandarin, Bulgari, Armani, Four Seasons e Hyatt) è stata di 1.210 euro, segnando una crescita importante rispetto ai 750 euro del 2019 con una occupancy che si è ridotta al 59% dal 71% del 2019.
« Storicamente gli alberghi hanno puntato a raggiungere alti livelli di occupazione ( almeno
65- 70%) prima di alzare i prezzi, ma oggi in Italia ( e in Europa) il segmento del lusso ha visto salire i prezzi in modo significativo post- Covid, nonostante l’occupazione resti intorno al 60%, considerato il livello minimo sostenibile » dice Lalatta. Un andamento inedito, che non sembra solo una fiammata post pandemia e che prende piede anche in provincia. Da Taormina a Capri e Portofino, passando per Genova.
L’Italia, con il suo 1,1 milioni di camere, resta il Paese europeo più gettonato, dice Alessandro Mazzanti, presidente di Cbre Italia, di ritorno dalla fiera sugli hotel di Berlino. Ed è il Paese che performa meglio in termini di RevPar ( Revenue per Available Room).
« Nel 2021 e 2022 si sono registrate alcune transazioni di alto profilo, dalla vendita del Luna Baglioni Venezia al Pellicano all’Argentario, da Castiglion del Bosco al Majestic a Roma, ma non si è osservata l’accelerazione del processo di consolidamento del settore che molti analisti aspettavano » dice l’intervistato. E la pipeline 20222024 di nuove aperture nel lusso è senza precedenti, soprattutto a Roma e Milano. Nella capitale sono in arrivo Bulgari, Nobu, Corinthia, Rosewood, Four Seasons, Edition, Mandarin, Baccarat e Orient Express, a Milano Edition, JK Place,
Aman, W, Soho House, Rocco Forte e Baglioni.
Numerosi i deal che si potrebbero chiudere da qui a fine anno. Secondo Dils si tratta di circa 700 milioni, mentre cento milioni è stato il volume di fuoco del primo trimestre 2023. Molti investitori e operatori si chiedono se questa esplosione d’offerta creerà sufficiente nuova domanda per remunerare gli investimenti. A fare sperare è il ritorno dei turisti americani e in previsione quello dei clienti asiatici che contribuiranno ad alimentare la domanda. Il new normal sancisce che dove si crea offerta, il turismo la segue. Perché è evidente un desiderio strutturale di esperienza e viaggio, mentre l’albergo in sè diventa sempre più meta stessa dello spostamento. « Tale fenomeno è dato anche da un crescente segmento di consumatori con sensibilità relativamente bassa al prezzo delle esperienze - dice Lalatta -. L’ultimo report di BCG & Highsnobiety “A pulse check of the luxury consumer” evidenzia come il crescente peso dei Millennials e Gen Z nel lusso ( pesavano il 41% della spesa nel 2019 e si stima peseranno il 75% nel 2026) favorisca la crescita dalla spese in esperienze rispetto ai prodotti di lusso » .
Dove scommettere quindi oggi? Sempre su Firenze e Venezia, ma ancora su Milano e Roma. Per i resort molte le location da tenere d’occhio. Nel golfo del Tigullio, per esempio, il gruppo Belmond ( Lvmh) ha acquistato villa Beatrice e secondo indiscrezioni sarebbe intenzionato ad acquistare altre dimore per ampliare lo Splendido, quasi albergo diffuso. La nuova frontiera? Taormina e la Sicilia in generale, che rappresentano oggi quello che è stato la Puglia nel 2015.
Intanto la tariffa media nelle top location italiane ( Roma, Firenze, Milano, Venezia) è aumentato del 30- 50% rispetto al 2019, nonostante il tasso di occupazione delle camere non sia ancora tornato ai livelli del 2019. Il ricavo medio per stanza ( RevPar dato la moltiplicazione di tariffa media e tasso di occupazione) è aumentato del 40% a Roma, la piazza col miglior risultato, e del 20- 25% nelle altre tre destinazioni. Questa performance del segmento lusso è stata nettamente superiore a quella del settore alberghiero nel suo complesso.
Anche i valori degli hotel hanno tenuto, nonostante le attese di repricing per la crisi. Le misure di sostegno al settore hanno attenuato l’impatto finanziario della crisi. Ci sono stati quindi pochi “forced sellers” e pochi acquisti a prezzi speculativi e i valori medi cui sono avvenute le transazioni sono stati in linea o addirittura superiori a quelli registrati nel 2018- 2019, cioè tra 800mila e 1,3 milioni per stanza, dicono da Boston consulting.
‘ In corso trattative per operazioni pari a 700 milioni che si potrebbero chiudere entro l’anno