I rischi della lottizzazione avvenuta prima della vendita

L'acquirente di un terreno agricolo - di cui una piccola parte è edificabile - chiede al venditore di frazionare il terreno prima dell'acquisto, separando la parte edificabile ( con una piccola parte agricola annessa) dalla restante parte, più vasta, impegnandosi ad acquistare entrambi gli appezzamenti risultanti da questo frazionamento. Si precisa che il terreno era divenuto di proprietà del venditore a seguito di successione da più di cinque anni, e così anche la parte edificabile era stata dichiarata tale da più di cinque anni. In questo caso, si può effettuare la vendita di entrambi gli appezzamenti con un unico atto notarile? Le imposte e tasse, che il venditore deve pagare sulla plusvalenza, si applicano solo alla parte edificabile, in percentuale, rispetto all'intera superficie e al valore di acquisizione rivalutato?

La vendita con uno o più atti notarili, successiva al frazionamento del terreno, non produce effetti “agevolativi” quanto alla tassazione ai fini delle imposte dirette, ma potrebbe - al contrario - generare problematiche di non facile soluzione nei rapporti con l’amministrazione finanziaria. L’articolo 67 del Tuir ( Dpr 917/ 1986), in tema di redditi diversi, indica tra le plusvalenze tassabili, alla lettera a, quelle realizzate mediante la lottizzazione di terreni ( nozione dai confini incerti) e la successiva vendita anche parziale degli stessi, e, alla lettera b, quelle scaturenti dalla vendita infra- quinquennale di terreni agricoli ( fatta eccezione per le provenienze successorie) e - senza limiti temporali - quelle derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Di conseguenza, già la mera lottizzazione finalizzata alla vendita, talvolta ritenuta - di per sé - attività “speculativa”, in quanto preordinata alla produzione di un incremento reddituale, potrebbe ingenerare dubbi nell'amministrazione finanziaria e far nascere pretese di tassazione, specie quando acquirente delle due porzioni risulta essere lo stesso soggetto. Tra l’altro, anche matematicamente, l’operazione ipotizzata non sembra - in assenza di indicazioni precise sul prezzo - “interessante”, tenuto conto che lo stesso valore iniziale dovrà essere suddiviso tra i lotti.