Case ristrutturate, detrazioni cumulabili con le agevolazioni fruite dal venditore

Il beneficio sull’Irpef per l’ acquirente convive con quello ( Ires) del cedente

La detrazione Irpef di cui all’art. 16bis, comma 3, del Tuir per gli acquirenti di immobili ristrutturati spetta anche se la società cedente - che ha ristrutturato l’intero edificio di cui fa parte l’unità abitativa oggetto di cessione - beneficia della detrazione, ai fini Ires, in materia di efficientamento energetico ( Eco- Bonus) e di misure antisismiche ( Sisma- Bonus) di cui agli articoli 14 e 16 del Dl 63/ 2013 ( interpello n. 437 del 24 giugno 2021). Peraltro, questa agevolazione non è subordinata ad una specifica richiesta da riportare obbligatoriamente nell’atto di acquisto, in quanto la norma in questione non condiziona la fruizione di detta agevolazione ad una espressa indicazione in atto ( per quanto opportuna). Sono questi alcuni dei principi cardine che regolano le possibili agevolazioni in materia di immobili quando a cedere è un’impresa di costruzione che ha eseguito lavori di ristrutturazione sull’immobile oggetto di cessione.

Le risposte ad interpello agenzia delle Entrate n. 433/ 2021 e n. 437/ 2021 hanno infatti confermato che l’incompatibilità con il sismabonus “interventi” riguarda solo il sismabonus acquisti, mentre tale divieto non si applica al bonus immobili ristrutturati di cui al comma 3 dell’art. 16- bis del Tuir, in quanto, per le Entrate, le due agevolazioni si fondano su presupposti diversi.

Viceversa, le risposte agli interpelli agenzia delle Entrate n. 70/ 2021 e n. 769/ 2021 affermano che non vi è mai incompatibilità alcuna tra ecobonus ( in capo all’impresa cedente) ed entrambi i due bonus acquisti ( sismabonus acquisti ex art. 16 comma 1- septies del Dl 63/ 2013 e bonus Irpef immobili ristrutturati).

Tanto evidenziato, si ricorda che l’agevolazione di cui all’articolo 16bis, comma 3, del Tuir spetta fino al 31 dicembre 2024 nella misura del 50% ( a regime poi del 36%) e si calcola su di un ammontare forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o del valore di assegnazione dell’immobile, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione nel limite massimo di euro 96.000 ( a regime saranno 48.000).

In termini pratici va altresì specificato che, in virtù di quanto chiarito dall’agenzia delle Entrate ( circ. 24/ E/ 2004 paragrafo 1.3), qualora l’acquisto dell’abitazione sia contestuale a quello della pertinenza, il 25% agevolabile va calcolato avendo riguardo al prezzo complessivo ( anche dell’Iva) risultante dall’atto di compravendita riferito ad entrambe le unità immobiliari, fermo restando che il tetto massimo di spesa agevolata non può comunque essere moltiplicato per il numero delle pertinenze.

Infine si ricorda che qualora nel corso del 2023 l’ acquirente si sia avvalso anche dell’ agevolazione di cui alla legge 29 dicembre 2022, n. 197 ( legge di Bilancio 2023), che ha reintrodotto la detrazione del 50% dell’Iva pagata per l’acquisto dalle imprese costruttrici di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica AoBperl’ an no di imposta 2023 ( non prorogata per il 2024), la detrazione « bonus per l’acquisto di edifici residenziali ristrutturati » va determinata sul 25% del prezzo di vendita dell’immobile ( comprensivo di Iva, ma al netto del 50% della parte agevolata ai sensi dell’articolo 1 comma 76 della Legge n. 197/ 2022), fino ad un ammontare massimo di euro 96.000 per ciascuna unità immobiliare.

Pertanto, ad esempio, qualora il prezzo di vendita dell’immobile fosse pari ad euro 230.880,00, comprensivi di iva, di cui euro 4.440,00 già agevolabili ai sensi dell’articolo 1 comma 76 della legge 197/ 2022, il prezzo finale su cui determinare il bonus per l’acquisto di edifici residenziali ristrutturati sarà pari al 25% di euro 226.440,00, cui corrisponde una detrazione Irpef complessiva spettante pari ad euro 28.305, recuperabile in 10 anni.