Tramezzi, finestre e nicchie: sanarli diventerà più semplice

Allo studio l’eliminazione della doppia conformità e l’aumento delle tolleranze

Tramezzi con una collocazione diversa, finestre che non compaiono nei titoli edilizi, piccole porzioni di immobili, ad esempio nicchie, non presenti nei documenti depositati presso i Comuni. Tutti elementi che portano problemi quando sia necessario vendere o ristrutturare una casa, a causa di regole che oggi rendono molto complicati gli interventi in sanatoria. È su questo paradosso burocratico che cercherà di agire il pacchetto di norme che il ministero sta mettendo a punto in queste settimane.

L’obiettivo principale della manovra allo studio è intervenire su un dossier aperto da anni: la regolarizzazione delle piccole difformità e delle irregolarità degli immobili. Si tratta di elementi come tramezzi, soppalchi, finestre e aperture di vario tipo che, in migliaia di casi, risultano disallineati tra la documentazione depositata presso i Comuni e la realtà delle costruzioni. Questo crea rallentamenti amministrativi a livello dei municipi e, dal lato dei cittadini, problemi nella gestione e nell’utilizzo degli immobili, ad esempio al momento della vendita o della ristrutturazione.

Per mettere un argine a queste difficoltà, il ministero sta studiando un pacchetto di norme che prende le mosse da lavori di approfondimento tecnico in corso da tempo su diversi tavoli: ad esempio, presso il Consiglio superiore dei lavori pubblici ( l’organo tecnico consultivo del ministero) c’è una proposta di riforma organica del Testo unico dell’edilizia ( il Dpr n. 380/ 2001), che contiene anche alcuni passaggi che il Mit pare orientato ad anticipare. Ma sul tema lavorano da tempo associazioni, imprese, professionisti, amministrazioni locali. Insomma, i riferimenti disponibili sono già parecchi.

Il primo tema di riflessione, allora, è l’eliminazione della doppia conformità. Oggi per sanare elementi realizzati senza permessi o in difformità da permessi, è necessario che questi elementi siano conformi sia alle regole del tempo nel quale sono stati materialmente realizzati che alle regole del tempo nel quale viene chiesta la sanatoria. Questo doppio requisito crea un ostacolo notevole e frena migliaia di pratiche: potrebbe essere eliminato e sarebbe, così, sufficiente la conformità in uno dei due momenti.

Altro punto di analisi riguarda le tolleranze costruttive. Oggi la legge dice che le variazioni contenute entro il 2% rispetto al titolo edilizio sono perfettamente legittime. Si tratta, però, di una percentuale che - questa la lettura dei tecnici - ha senso per costruzioni recenti, ma che per immobili più vecchi spesso si scontra con realtà costruttive e di progettazione parecchio più approssimative di oggi. Quindi, l’ipotesi è innalzare questo tetto ( almeno fino al 5%) per gli immobili più vecchi, ad esempio costruiti prima del 1985.

Il terzo elemento riguarda la dichiarazione di stato legittimo degli immobili. Per le case realizzate prima del 1967 ( ma si ragiona anche su altre date), quando non erano ancora previsti i titoli edilizi, lo stato di fatto dell’immobile potrebbe coincidere con lo stato legittimo, sanando così tutte le piccole irregolarità interne. Con il limite, però, di non andare a condonare situazioni di abuso.

Tutto questo non sarà gratis per chi vuole sanare qualche irregolarità: l’idea - ancora da dettagliare - è di far pagare le difformità quanto più si distanziano dalle regole di conformità edilizia.

In concreto, comunque, si punta ad agire soprattutto su alcune situazionitipo. Ad esempio, sul caso frequentissimo di chi compra una casa sulla base di una planimetria che non corrisponde allo stato effettivo dell’organizzazione degli spazi interni. Diventerebbe possibile regolarizzarla, nel caso in cui non siano lesi interessi di terzi. Altro caso all’attenzione dei tecnici del ministero è quello dell’acquisto di un immobile costruito prima degli anni ’ 60, da ristrutturare. Se manca la documentazione sul suo stato legittimo, diventa un problema ristrutturare. Anche in questo caso, allora, sarà possibile una regolarizzazione.

‘ L’idea è far pagare la sanatoria quanto maggiore sarà la distanza dallo stato regolare