Logistica, canoni cresciuti a livelli record Ora dopo la corsa è in arrivo la frenata
Immobiliare industriale. L’ultima analisi di Cushman & Wakefield rileva che In Europa, nel solo 2023, gli affitti di asset nuovi sono cresciuti del 10% sull’anno prima. A spingere sono tassi e inflazione e anche troppa domanda per poca offerta. Ma non durerà
Un’accelerazione record, tanto improvvisa quanto inattesa. Che ora certifica una brusca frenata. Secondo l’ultimo report “Logistics” di Cushman & Wakefield, negli ultimi due anni, la corsa dei canoni della logistica in Europa ha galoppato in tutti i Paesi dalla fine della pandemia e, nel 2023, si è confermata ancora in crescita, in media, dell’ 8,3% sull’anno precedente, ben al di sopra della media quinquennale pre- pandemia del 2,5 per cento. Ma un terzo degli asset europei ha subito aumenti anche ulteriori al 10% nel 2023. Se nel Benelux, in Francia e nell’area scandinava, canoni prime sono cresciuti, solo l’anno scorso, rispettivamente, del 16,6, 10,7 e 11,5 per cento, quest’anno gli incrementi si ridurranno a 2,3, 2,6 e 2,7 per cento.
I canoni
Se in Europa l’aumento medio è stato di quasi il 10% l’anno scorso, nel biennio 2024- 2025 più che una
‘ L’Italia, con una media di 65 euro/ mq all’anno, è uno degli hub più competitivi A Londra i valori più alti
corsa sarà un passo, pari a + 2,7 % e tra 2026 e 2027 - si stima - non supererà l’ 1,6 per cento.
Tradotto in valori al metro quadro, l’Italia – considerate Milano e Roma a 65 euro mq annuo – restano tra le destinazioni più competitive. Nulla a che vedere con i 326 euro di Londra, i 144 euro di Dublino, i 254 euro di Zurigo. Ma anche i 126 euro al mq annuo di Monaco di Baviera, o la “forbice” tra 90 e 110 euro dal porto di Rotterdam a quello di Amburgo ( tutta la Germania viaggia tra 90 e 100 euro al mq). O i 90 euro al mq annuo di Barcellona e i 74 euro al mq annuo di Madrid.
« Dopo essere cresciute del 9% nel 2022 – ha detto Anna Strazza, associate director research Cushman & Wakefield – Milano e Roma hanno mostrato un ulteriore incremento nei canoni prime del 7 per cento. Nonostante ciò, l’Italia si conferma un mercato relativamente meno caro in Europa, con un livello di canoni inferiore ad altri mercati comeSpagna, Francia, Inghilterra e Germania. Ciò ci rende più competitivi sia per utilizzatori che cercano spazi che per investitori che, in un contesto di tassi elevati, possono scommettere su un incremento futuro dei canoni come leva di creazione del valore » .
« In Italia – ha osservato Andrea Amoretti, managing director di P3 Logistic Parks – i canoni di locazione hanno proseguito il trend di crescita anche nel 2023 come negli altri Paesi. Ma in controtendenza, se l’Europa ha visto un minore assorbimento di spazi ( attorno ai 32 milioni di mq, comunque sopra la dato pre- covid), l’Italia ha toccato il suo record per il 4° anno consecutivo. Oltre i sottomercati di Milano e Roma, ci sono aree che hanno un potenziale strategico ancora inespresso, come il Friuli Venezia Giulia o i porti della Toscana e il basso Lazio »
« L’aumento congiunto di costi di costruzione – ha detto Jean Luc Saporito, managing director Italydi Italy di Panattoni – i tassi d’interesse ( che hanno reso l’asset meno liquido alzando rendimenti e canoni), l’inflazione, insieme alla scarsa disponibilità di immobili sul mercato nelle posizioni strategiche e alla forte domanda derivante, prima dall’esplosione dell’e- commerce in pandemia e poi dalla necessità di avere catene del valore più corte e più “scorte” per far fronte a costi e difficoltà di trasporto, hanno contribuito a un incremento notevole dei canoni di locazione. Andiamo verso una stabilizzazione dei costi di costruzione e un calo dei tassi. Ma la mancanza di prodotto di qualità, canoni alti e un calo dei consumi potrebbero ammorbidire la domanda nel 2024 » .
« In Italia – ha detto Marzio Granata, head of industrial & logistics agency Italy di Cushman & Wakefield – la domanda si orienta sempre più verso magazzini di nuova realizzazione e con elevati standard di qualità e con buone performance in termini di efficienza ambientale e tecnologica, che hanno rappresentato oltre l’ 80% dell’assorbimento totale del 2023. Gli sviluppi logistici speculativi con tempistiche di realizzazione certe e le grandi piattaforme logistiche che consentono un frazionamento degli spazi in unità tra i 10mila e i 20mila mq, sono stati particolarmente premianti, facendo registrare tempi brevi di assorbimento » .
I rendimenti
In questo quadro anche i rendimenti, dal I trimestre 2022 a fine 2023 sono saliti: in media, dal 4 al 5 per cento. Oltre il 6% quelli dell’Europa centrale ( Polonia, Slovacchia, Ungheria), al 5,5% l’Italia. Sotto la soglia del 5% i mercati “tradizionalmente più forti come Germania, Francia ( 4,8%), Regno Unito ( 4,7%) e Germania ( 4,5 per cento).
« Oggi - ha detto Marco Grassidonio, Country head di Garbe Industrial Real Estate GmbH – i rendimenti sono ai massimi. Dovrebbero avere raggiunto il picco. Il calo dell’inflazione e l’auspicata diminuzione dei tassi Bce dovrebbero portare a una normalizzazione tra domanda e offerta. Tuttavia, questa continua a restare sottodimensionata perché in questi anni, tra pandemia, costi di costruzione aumentati e stretta bancaria, si è costruito anche meno di prima. Il taglio dei tassi e una ripresa degli investitori
core ( che sono i clienti finali) dovrebbero riattivare gli investimenti. Poi naturalmente c’è un tema di rotte. La situazione geopolitica ha allungato, in media, di 15 giorni le consegne di merci. Potrebbe essere necessario ripensare una diversa distribuzione degli arrivi e l’Italia è competitiva Oggi secondo l’associazione dei trasportatori marittimi, sbarcare a Genova anziché a Rotterdam ( passando per Gibilterra) riduce il viaggio di cinque giorni. Ma servono le infrastrutture » .