Insanabile il capannone troppo vicino a un fiume

Un'azienda ha sottoscritto, nel maggio 2023, un contratto di "rent to buy" ( affitto con riscatto) per l'acquisto di un capannone industriale, con termine di riscatto a marzo 2025. Nel corso della locazione l'azienda ha avviato consistenti interventi edilizi di efficientamento e consolidamento sul fabbricato ( autorizzati dal contratto di rent to buy), durante i quali un tecnico ha rilevato una importante irregolarità sull'intero lato del fabbricato, consistente nel mancato rispetto delle distanze dal fiume demaniale ( inferiore a 10 metri) che scorre in parallelo. Si tratta di un abuso sanabile? In caso di risposta affermativa, a chi spetta l'onere di sanare l'irregolarità? In caso di risposta negativa, invece, il contratto di rent to buy - nel quale si dichiara la regolarità urbanistica del capannone - è valido? È possibile acquistare l'immobile in questo stato? Sulla base dei dati forniti dal quesito, si evidenzia l’insanabilità dell’abuso costituito dalla costruzione di un manufatto senza rispetto delle distanze dal corso d’acqua confinante.

La giurisprudenza - sia civile sia amministrativa - si attesta sul principio per il quale, in linea generale, il divieto di costruzione di opere a una distanza insufficiente dagli argini dei corsi d’acqua, previsto dall’articolo 96, lettera f, del Rd 523/ 1904 ( Testo unico sulle opere idrauliche), ha carattere legale, assoluto e inderogabile, ed è diretto al fine di assicurare non solo la possibilità di sfruttamento delle acque demaniali, ma anche - e soprattutto - il libero deflusso delle acque scorrenti nei fiumi, torrenti, canali e scolatoi pubblici ( Cassazione civile, sezioni unite, ordinanza 27 novembre 2019, n. 31022, e sentenza 30 luglio 2009, n. 17784). La ratio della norma risponde sia alla finalità di scongiurare l’occupazione edificatoria degli spazi prossimi al reticolo idrico, sia a tutela del regolare scorrimento delle acque, sia in funzione preventiva rispetto ai rischi per le persone e le cose che potrebbero derivare da esondazioni.

La L a natura degli interessi pubblici tutelati comporta che il vincolo operi con un effetto conformativo particolarmente ampio, determinando l'inedificabilità assoluta della fascia di rispetto ( Tar Toscana, sezione III, sentenza 439/ 2012), conseguentemente dimostrandosi legittimo « il diniego di rilascio di concessione edilizia in sanatoria relativamente ad un fabbricato realizzato all'interno della c. d. fascia di servitù idraulica, atteso che, nell'ipotesi di costruzione abusiva realizzata in contrasto con tale divieto, trova applicazione l'articolo 33 della legge 28.02.1985 n. 47 sul condono edilizio, il quale contempla i vincoli di inedificabilità, includendo in tale ambito i casi in cui le norme vietino in modo assoluto di edificare in determinate aree » ( Tar Lombardia, sezione distaccata di Brescia, sentenza 1141/ 2018). In caso di abusi differenti, invece, la ricerca di una ipotetica sanatoria ( che nel caso prospettato, si sottolinea, non appare allo stato possibile) è onere dell'attuale proprietario dell'immobile.

Stante l’insanabilità assoluta del vizio, nel caso descritto dal quesito, il compratore:

- potrà p otrà decidere di non esercitare il riscatto per fatto imputabile al venditore, valutando le opportune azioni l legali; egali;

- nell’esercitare il riscatto, sarà assoggettato alla possibile azione demolitoria da parte della pubblica amministrazione.