Uso dell’ascensore e delle scale, in condominio il B& B paga di più

Legittime le modifiche del regolamento con clausole ad hoc Il Tribunale di Roma ha valorizzato una parte dell’articolo 1123 del Codice

Il tema è di strettissima attualità . Chi adibisce il proprio appartamento ad affitto turistico in condominio è tenuto a versare spese più alte? L’’ articolo 1123 del Codice civileprecisa civile precisa che « se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne » .

Il Tribunale di Catania ( sentenza 3179/ 2020), era già intervenuto, precisando che il criterio di ripartizione non può essere alterato per via dell’esercizio dell’attività di B& B, che non muta la destinazione d’uso dell’immobile.

Da ultimo però il Tribunale di Roma con la sentenza 1271/ 2024ha 2024 ha riter itenuto legittima la delibera che sancisce una maggiorazione di spese del 30 per cento . Si parte dall’assunto che « è evidente che un immobile destinato ad attività ricettizia sia frequentato da tanti e diversi utilizzatori, con un uso delle parti comuni e dell’ascensore, sicuramente maggiore. Nel condominio convenuto si registrava perciò sporcizia delle scale e dell’androne, ripetuti blocchi dell’ascensore, con conseguente forte aumento degli interventi manutentivi e delle relative spese » . Ciò detto, è altrettanto evidente - scrivono i giudici - che « in linea generale l’obbligo di concorrere alle spese comuni in proporzione ai millesimi prescinde dall’uso effettivo che il condomino faccia delle parti comuni, dovendosi far riferimento all’uso potenziale e non a quello effettivo » . Per intenderci deve pagare anche il condomino che non faccia del tutto uso delle parti comuni ( magari perché l’unità immobiliare di sua proprietà è sfitta). Pertanto l’assemblea non può imporre una maggiorazione ai titolari di B& B, ma esiste un’eccezione, quella « diversa convenzione » cui fa esplicito riferimento proprio l’articolo 1123, primo comma. Nel caso esaminato era stata introdotta nel regolamento una clausola che consentiva di aumentare/ diminuire le spese d’uso in ragione del più intenso e/ o minore utilizzo concreto di determinate parti comuni. Una scelta che potrebbe trovare seguito? Non si può escludere. Anche perché se il regolamento è contrattuale serve l’unanimità per la modifica, altrimenti basta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. E il proprietario del B& B? L’unico modo per difendersi consisterebbe nell’invocare un eccesso di potere dell’assemblea sulla percentuale stabilita, difficile però da provare. La regola resta una: occhio al regolamento se si ha un’attività ricettiva in condominio.

Spese riproporzionabili se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa