Case: le funzioni dell'agente ante proposta di acquisto
Si chiede se, assegnato l'incarico di vendita di un appartamento a un'agenzia immobiliare, si ha il diritto, prima dell'accettazione della proposta di acquisto, di conoscere il proponente, p roponente, o se ci si deve limitare ai dati che vengono comunicati dall'agente immobiliare.
Il contratto di mediazione è regolato dagli articoli
1754- 1765 del Codice civile.
Il compito del mediatore, enunciato dalarticolo 1754, consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato all'una o all'altra da un ruolo di subordinazione, collaborazione o rappresentanza. Quindi, la caratteristica principale del mediatore è la totale e assoluta indipendenza e imparzialità rispetto alle parti. Il mediatore ha l’obbligo di svolgere la propria attività con diligenza, d iligenza, comunicare alle parti circostanze a lui note, relative alle caratteristiche e alla sicurezza dell’affare e influenti sulla sua conclusione ( articolo 1759). La figura del mediatore più nota è quella del cosiddetto agente immobiliare, che cura appunto l’intermediazione nella compravendita di immobili. Alla luce di quanto previsto dal citato articolo 1759, l’agente immobiliare deve adoperarsi per agevolare le trattative fra venditore e acquirente fino alla buona riu
scita della compravendita: deve pertanto comunicare all’acquirente eventuali problemi a lui noti, urbanistici o di vizi dell’immobile, che potrebbero incidere negativamente sull’affare, nonché rappresentare l’eventuale insolvenza di una delle parti ( Cassazione, 16382/ 2009 e 20515/ 2020). Con la legge 39/ 1989 è stato istituito un ruolo dei mediatori, al q quale uale devono iscriversi, oltre coloro che esercitano l’attività in modo professionale, anche i mediatori occasionali ( articolo 2, commi 1 e 4). Il “ruolo” è stato poi soppresso dall’articolo 73 del Dlgs 59/ 2010, che, all’iscrizione al ruolo dei mediatori, ha sostituito la segnalazione certificata di inizio attività alla Camera di commercio. Fermo restando l’obbligo di diligenza e informativa per la valutazione e sicurezza dell’affare, il mediatore non ha alcun obbligo - e non sussiste, quindi, un corrispondente diritto del p promittente romittente venditore - di mettere direttamente in contatto le p parti arti prima della conclusione dell’affare. Peraltro, la compravendita non rientra nei contratti “intuitus personae”, nei quali le qualità individuali dei contraenti assumono particolare rilevanza. Anzi, l’agente immobiliare tende a evitare la conoscenza fra le parti, almeno fino alla stipula del preliminare, nel rischio che costoro possano poi accordarsi per trattare personalmente l’affare ed estromettere il mediatore, con conseguenti inevitabili questioni sul riconoscimento della provvigione.