Casa, mutui più cari:

Le maggiorazioni sono tra 20 e 70 centesimi, ma se i conti pubblici non cambiano rotta i tassi saliranno ancora A vent’anni il fisso medio è all’1,63%, quasi un punto sopra il variabile. Come trattare le condizioni

La salita dello spread ha cominciato a far sentire i suoi effetti su chi è intenzionato a stipulare o cambiare un mutuo. Per ora si tratta di aumenti contenuti, attorno ai 20 centesimi in media, ma con punte che arrivano a 70 centesimi. Gli operatori danno per scontato che il trend si accentuerà nei prossimi mesi, con la formulazione dei budget 2019, se i Btp e i conti pubblici non cambieranno rotta. Presentando i conti dell’ultima trimestrale di Intesa Sanpaolo, ad esempio, l’amministratore delegato Carlo Messina ha parlato di aumento del pricing dei finanziamenti entro la fine dell’anno e sarebbe la terza volta dall’estate, mentre Unicredit giovedì scorso ha aumentato i tassi tra i 10 e i 30 centesimi dopo avere effettuato a ottobre un’altra manovra di analoga entità.

Potrebbe esserci quindi poco tempo a disposizione per approfittare delle condizioni da saldo che ancora si trovano sul mercato e che illustriamo nella tabella qui a fianco, dove presentiamo le dieci offerte più convenienti per un mutuo da 120mila euro finalizzato all’acquisto di una prima casa del valore di 200mila euro, a tasso fisso e variabile e con durata 20 e 30 anni. Nel ventennale il tasso fisso medio si attesta all’1,63%, 90 centesimi in più del variabile, con una differenza che in termini di rata è di 53 euro al mese. Per il trentennale il gap è più accentuato: i fissi sono prezzati in media al 2,13% euro, gli indicizzati allo 0,85%, con un divario quindi di 73 euro. La differenza di costo non è ancora tale da far pensare a un ritorno di fiamma del variabile. Secondo l’osservatorio di mutuionline.it, aggiornato a fine ottobre, i tassi fissi rappresentavano l’82% delle richieste. L’esperienza degli ultimi anni mostra che i mutui indicizzati diventano maggioritari quando il gap con i fissi supera i 150 centesimi. Ma che cosa ha a che fare lo spread Btp-bund con i tassi dei mutui? Per le banche la diminuzione di valore dei Btp che hanno in pancia comporta una forte perdita patrimoniale, il costo della raccolta aumenta (con il Btp decennale al 3,5% non si può pensare di emettere obbligazioni a un tasso minore) e sale molto il costo dei credit default swap (cds) acquistati a garanzia dei titoli. Il cds sul Btp quinquennale il 15 novembre quotavano 274,2, significa che per assicurarsi dal rischio di un default dell’italia a cinque anni bisogna pagare 27.420 euro per milione. Il cds per un bond quinquennale francese costa 3.075 euro, quello per un Bund 1.120 euro. E’ chiaro che questo appesantimento dei conti finisce per riversarsi sui clienti; nel caso dei mutui questo significa aumentare lo spread applicato su Euribor ed Eurirs, ovviamente solo per i nuovi mutui.

La difesa

Abbiamo calcolato come è variato lo spread sui mutui in Italia nell’ultimo decennio: tra il 2011 e il 2013, in concomitanza con la precedente crisi dei Btp, la maggiorazione sui parametri base ha toccato in media i 364 punti per i fissi e i 337 per i variabili. Ma in certi periodi lo spread a 400 era la norma delle condizioni applicate ai migliori clienti. Oggi siamo a 40 centesimi per il fisso e a 120 per il variabile. Va però detto che allora le banche avevano una crisi di liquidità che oggi non c’è e che i fondamentali economici erano molto peggiori per cui ben difficilmente l’aumento dello spread bancario potrà toccare il livello di sei anni fa.

In tutti i casi per chi sta cercando casa oggi sapendo che avrà bisogno del finanziamento deve dare per scontato che se non riesce a bloccare il mutuo alle condizioni di oggi dovrà far fronte a un aumento del costo e mettere in campo due accorgimenti. Il primo è condizionare l’esecuzione del contratto di acquisto alla concessione del mutuo. Il secondo chiedere alla banca in avvio di istruttoria fino a quando le condizioni proposte sono valide.

Nel 2011-2012 la situazioni era molto peggiore: le banche applicavano anche 400 punti in più