Ma il vero rischio è (di nuovo) l’esclusione dei giovani
Un aumento dei tassi ragionevole data la situazione non è l’aspetto che più preoccupa gli operatori immobiliari. Un finanziamento da 120mila euro a 20 anni al 2% costa 607 euro al mese, al 3% richiede 59 euro in più,con un aggravio tutto sommato sostenibile (anche fanno 600 euro l’anno in più). I problemi grossi si verificherebbero se, a un rialzo anche di un solo punto, si accompagnasse una stretta sui requisiti per l’accesso al credito. Ogni banca ha il suo modello di valutazione del rischio e lo applica, da quando si è dovuto fare i conti con l’esplosione delle sofferenze, lasciando in genere poco margine di discrezionalità alle filiali.
Questione di rating
Sono tre gli aspetti più importanti per definire il rating di un potenziale debitore: l’affidabilità dei redditi percepiti, la sostenibilità della rata, il valore dell’immobile conferito in garanzia. Mentre sul primo aspetto non c’è spazio per novità negative, dato che di fatto i mutui già oggi vengono concessi a chi ha un contratto a tempo indeterminato, sugli altri due fronti i margini per rendere più stringenti i requisiti ci sono.
Oggi per quanto riguarda il rapporto tra rata e reddito, in presenza di entrate non molto elevate, è difficile che la banca conceda un mutuo che comporti un esborso superiore al 30% del reddito mensile (considerato al netto di altri debiti) rispetto all’esborso previsto per il tasso fisso, indipendentemente dal fatto che il mutuo sia fisso o variabile. Se il rapporto rata reddito, come già avvenuto in passato, scendesse per i debitori con minori risorse al 25%, si taglierebbe fuori dal mercato una larga fetta di giovani al primo impiego. Stesso risultato se le banche abbassassero il rapporto tra mutuo e valore della casa dall’80% (limite massimo consentito dalla legge bancaria, rapporti più elevati sono possibili solo in presenza di garanzie supplementari) al 70%. Potrebbe succedere se il mercato immobiliare, che già non ha un andamento esaltante, desse segnali di rallentamento. Abbiamo anche provato a fare il conto di che cosa comporterebbe il verificarsi contestuale di tutte e le tre condizioni negative: tassi su di un punto, rapporto rata reddito al 25%, mutuo-ipoteca al 70%. Un mix forse pessimistico ma bisogna ricordare che nel 2012 le condizioni erano ancora più severe. Ebbene, ipotizzando l’acquisto di un bilocale da 160mila euro una persona che volesse comprare con un mutuo dovrebbe disporre di 16mila euro in contanti in più e di un reddito mensile di almeno 300 euro più alto di quello previsto oggi. Per cui delle due l’una: o quella casa farà fatica a trovare compratori, o per essere venduta dovrà costare meno.