Casa, ecco quanto costa cambiarla

Per passare da 55 a 85 metri quadrati nello stesso quartiere a Milano si spendono in media 900 euro al mese di mutuo. Mentre a Roma ci si riesce con 760, a Napoli con 626, a Torino con 580. L’affitto del trilocale sarebbe più caro. Zona per zona, i conti in tasca a una delle operazioni immobiliari più ambite da molti italiani

Per vivere in una casa più bella e molto più spaziosa di quella che si possiede a Milano servono poco più di 900 euro al mese: quanto basta per finanziare con un mutuo il divario di prezzo tra un alloggio in cattivo stato da 55 metri e uno in ottime condizioni 30 metri più ampio. A Roma l’operazione si compie in media con 760 euro, a Napoli con 626 e a Torino con 580. Tutte cifre inferiori a quelle che servirebbero nelle quattro città per andare in affitto nello stesso trilocale medio del nostro esempio.

Come si arriva a questi risultati? Confrontando gli ultimi dati sui prezzi nelle principali città di Tecnocasa e ipotizzando che, come nei grandi centri succede molto spesso, chi vuole cambiare residenza non si sposti dalla zona in cui già abita. Partendo da queste considerazioni abbiamo poi calcolato il costo di un mutuo a venti anni a tasso fisso acceso per la differenza di prezzo tra la vecchia e la nuova casa, ipotizzando che si debba finanziare solo quella e che quindi si abbiano i soldi per far fronte ai costi accessori alla transazione. Se oltre questi fondi si ha anche qualche risparmio da impiegare per pagare in contanti un ulteriore parte del prezzo il costo del mutuo scende in proporzione.

L’elaborazione

Nelle tabelle presentiamo i dati relativi a un numero ridotto di quartieri rispetto a quello su cui abbiamo effettuato la simulazione. A Milano, com’è scontato, i costi più alti e certo alla portata di pochi si registrano nel Centro storico: tra Cordusio e San Babila il cambio alle condizioni ipotizzate richiede quasi mezzo milione di euro, finanziabili con rate da circa 2.500 euro. Un dato molto interessante riguarda una delle aree più trendy della città, l’isola, dove la differenza di costo tra le case che hanno ancora le caratteristiche ultrapopolari delle origini e quelle ristrutturate è molto elevata: 281mila euro, più di quello di zone che hanno valori immobiliari più alti ma più omogenei tra le varie tipologie. Tra le seconda e la terza circonvallazione il gap tra la case usate e ristrutturate scende sotto i 200mila euro e arriva sotto i 100mila euro in periferia.

Nella Capitale piazza di Spagna e via del Babuino pur avendo in media prezzi più alti delle città richiedono uno sforzo finanziario leggermente minore a chi vuol cambiare casa rispetto al Colosseo o Piazza del Popolo; questo succede perché nelle zone top l’ubicazione della casa fa premio sulle condizioni dell’appartamento tanto più che chi compra di solito preferisce ristrutturare a propria misura. Nelle zone centrali e di elevato standing residenziale occorrono ovunque tra 200 e 300 mila euro per fare il cambio e tra i 1200 e i 1600 euro al mese per finanziare l’operazione. Oltre il Gra, il raccordo anulare, si scende fino a 70 mila euro.

Meno sensibile il divario a Napoli e Torino. Nella città partenopea si superano i 200 mila euro di differenza solo a Chiaia, a Monteoliveto e a Posillipo, nel capoluogo piemontese i divari maggiori si registrano nei quartieri ai piedi della collina. Lo spunto per questa analisi è arrivato guardando alcuni dati da cui emerge che la domanda di sostituzione è sempre più importante. A Milano è addirittura superiore a quelle di primo acquisto, stando a una recente ricerca promossa da Aspesi, immobiliare.it e Intesa Sanpaolo. Secondo Tecnocasa un terzo dei venditori oggi cede la casa

perché ne vuole comprare un’altra. Infine i recenti dati delle statistiche notarili sui rogiti 2018 dicono che il target naturale per i primi acquisti, i giovani, latita: nel totale delle vendite la quota degli under 35 non arriva al 28%.

Secondo Fabiana Megliola, ufficio studi di Tecnocasa, «i giovani che possono comprare puntano direttamente al trilocale, tranne che a Milano a causa dei prezzi. E se aumenta la quota di chi compra per avere più spazio per i figli si sta verificando anche un fenomeno speculare, quello delle famiglie con i figli sistemati altrove che cambiano casa con una più piccola».

I giovani sarebbero anche più disponibili a prendere in considerazione l’acquisto del nuovo, perché attirati dalle soluzioni tecnologiche offerte oggi dall’edilizia e dalle tematiche del risparmio energetico. L’offerta non manca. I cantieri rappresentano un sesto dell’offerta a Roma e un quarto a Milano secondo i dati Abitare.co Il divario di prezzo sull’usato, per quanto giustificato, rimane però un ostacolo duro da superare.