Adesso prezzi fermi (o giù) Poi su del 13% sotto il Duomo

La discesa dei prezzi delle case? Sarà molto lieve e durerà a Milano e a Roma solo fino all’anno prossimo, mentre nel resto d’italia per rivedere valori preceduti dal segno più bisognerà aspettare il 2023. Lo dice un modello matematico presentato da Scenari immobiliari e firmato dal presidente dell’istituto di ricerca Mario Breglia e Stefano Stanghellini, professore ordinario di estimo. Senza entrare nella complessa metodologia di calcolo, che si basa sull’andamento delle più recenti crisi del mercato immobiliare, e limitandoci ai risultati finali l’analisi rileva che quest’anno a Milano si registreranno prezzi fermi, con una discesa del 2% nel 2021.

La mappa

Analogo il trend nella Capitale, con un calo dello 0,3% per quest’anno e del 2% per il prossimo. L’esiguità degli scambi (la previsione per quest’anno è di un calo di oltre il 20% dei rogiti) e la resilienza dei proprietari limiterà quindi nell’immediato i danni mentre sia l’aumento sia dell’offerta sia dei venditori costretti a vendere a sconto si rifletterà sulle quotazioni solo l’anno prossimo. La proiezione a tutto il 2025 dice che le quotazioni medie in Italia alla fine del periodo risulteranno comunque in modesta crescita (+1,4%), ma a Milano la ripresa sarà decisamente robusta (+13,3%), meno accentuata a Roma (7,9%).

Le città avranno risultati nettamente migliori rispetto ai comuni della cintura. Anche per i canoni di locazione il quinquennio si chiuderà in maniera positiva, ma in questo caso la Capitale, con +13,6%, registrerà un risultato migliore rispetto al capoluogo lombardo.

Lo studio sottolinea come alcune tendenze già emerse negli scorsi anni e accentuatesi durante il lockdown si tradurranno con il tempo con la preferenza di modelli abitativi più sostenibili e più smart. Ma non avverrà dall’oggi al domani perché bisognerà fare i conti che una buona parte della popolazione perlomeno nei prossimi mesi disporrà di un reddito minore rispetto a quello del pre Covid e quindi il mercato della sostituzione, il vero motore del residenziale, registrerà uno stop con offerta e domanda entrambe in riduzione e pertanto un calo solo minimo delle quotazioni. Le difficoltà della famiglie e i riflessi sull’immobiliare sono del resto state descritte nei giorni scorsi da due altre autorevoli fonti. La Banca d’italia ha pubblicato i primi risultati dell’indagine straordinaria sulle famiglie italiane nel 2020, segnalando che il 60% delle famiglie italiane ritiene che anche a emergenza sanitaria finita non potrà far fronte alle spese che sosteneva prima e che il 40% di chi possiede una casa ipotecata ha difficoltà a pagare il mutuo, dato peraltro confermato dallo straordinario successo della moratoria delle rate del decreto cura Italia. E se si passa all’affitto la situazione non è migliore, visto che una recente indagine di Nomisma presentata anch’essa la settimana scorsa segnala che una famiglia su quattro ha già avuto difficoltà a pagare i canoni e oltre il 40% pensa di non riuscire a pagare nei prossimi mesi.

Anche nella Capitale secondo lo studio di Scenari Immobiliari la tendenza sarà simile, con un rialzo del 7,9% tra il 2019 e il 2025

Gli spostamenti

Situazioni che però, secondo l’osservatorio Casadoxa, non impediranno di assistere, almeno nelle intenzioni degli intervistati, a un boom di traslochi. Secondo il sondaggio il 12% delle famiglie italiane dopo il lockdown si sarebbe dichiarato intenzionato a cambiare casa, e nel 70% dei casi questo avverrebbe mediante l’acquisto. Ovviamente si cambierebbe per avere una casa grande, immersa nel verde tecnologicamente avanzata, merce piuttosto rara soprattutto nelle grandi città e che ha il difetto di costare molto. Interessante notare la forte crescita della domanda di case nuove: nel 2018 erano interessati il 39% degli italiani intenzionati a comprare, nel 2019 si è saliti al 53%, per arrivare poi a quota 61% nel 2020.