CAMBIARE MUTUO, LE OCCASIONI CON I TASSI SOTTO L’1 PER CENTO

Con tassi fissi sotto l’1%, la surroga torna alla ribalta. Rottamando adesso un prestito di 100 mila euro sottoscritto nel 2013 se ne risparmiano a fine corsa oltre 32.000. Una scelta valida anche per i finanziamenti accesi nel 2015 e nel 2017. Per quelli più recenti i risparmi sono minimi. Ma attenti alle condizioni del nuovo conto corrente...

Con bilanci familiari spesso risicati, anche risparmiare qualche decina di euro al mese fa comodo. E così il permanere dei tassi dei mutui al minimo storico, rende ancora appetibile la rottamazione mediante surroga di un finanziamento in corso. In molti casi chi chiede di cambiare banca è un surrogatore seriale, che ha già effettuato due o tre operazioni di questo genere e, se intende cambiare un finanziamento già sostituito negli ultimi mesi lo fa, come si suole dire, per raschiare il fondo del barile. Chi, per pigrizia o scarsa informazione non ha provveduto negli anni scorsi, ha ancora ampi margini di guadagno.

Nei primi sei mesi dell’anno, secondo i dati della Banca d’italia, a fronte di un totale di mutui erogati alle famiglie per 20,4 miliardi di euro, le surroghe hanno rappresentato, con 4,6 miliardi, il 18,3% del totale. Una buona parte delle operazioni passa dai broker web: è così da anni perché per chi vuole cambiare banca vedere su Internet quali sono le proposte sul mercato è molto più comodo che fare il giro degli sportelli e il fenomeno si è ovviamente accentuato con le restrizioni all’accesso alle filiali con l’emergenza Covid.

Nelle tabelle presentiamo le condizioni, rilevate il 29 settembre, offerte dalle principali banche italiane, ricavabile dai dati presenti su mutuionline.it. Abbiamo scelto di presentare solo i dati relativi ai prodotti fissi perché l’ipotesi di sostituzione di un mutuo in corso con uno a tasso variabile è puramente virtuale.

Per un mutuo con debito residuo di 100mila euro, e durata di 15 anni, i tassi delle dieci banche più convenienti vanno dallo 0,45% all’1% e le rate da 575 a 598 euro al mese; per un finanziamento ventennale si va dallo 0,55% e rata di 440 euro all’1,2% e un esborso mensile di 469 euro. Infine, per una surroga da 25 anni i tassi vanno dallo 0,75% all’1,4% e le rate da 366 a 395 euro al mese.

Ma quanto conviene cambiare mutuo? Lo calcoliamo nelle tabelle in cui ipotizziamo la surroga a tasso fisso di otto finanziamenti originari, quattro a tasso fisso e altrettanti indicizzati, stipulati tra il 2013 e il 2019 e con durata originaria di 25 anni. La surroga avviene per importi e durata pari al residuo dei mutui in corso.

Il confronto tra un mutuo fisso e una surroga anch’essa con l’analoga formula non presenta nessun particolari problemi ed anzi porta a conclusioni lapalissiane: se il tasso della surroga è più basso di quello che si paga con il vecchio mutuo l’operazione conviene.

La convenienza

Come vediamo dai dati, chi avesse stipulato un mutuo fisso a valori di mercato a novembre 2013 lo avrebbe fatto con un tasso del 4%. Se non ci ha ancora pensato a cambiare, sborsa ogni mese 792 euro invece dei 606 che pagherebbe con la surroga. Per i 18 anni che mancano spenderà ancora 161.662 euro (tenendo conto della detrazioni fiscale sugli interessi): 32 mila circa li risparmierebbe cambiando. Rimangono sostanziosi i risparmi con la surroga rispetto a finanziamenti contratti nel 2015 e nel 2017 mentre il cambio su un mutuo avviato lo scorso anno porterebbe a un risparmio mensile di soli 13 euro, che oltretutto rischierebbe di essere vanificato se il nuovo mutuo fosse legato a un conto corrente con condizioni meno convenienti di quelle attuali. Il discorso è molto più complesso se si vuole passare a fisso partendo da un variabile avviato con spread di mercato. In questo caso, infatti, il confronto non va fatto sulla rata attuale, che nei quattro casi qui esaminati risulta più bassa di quella della surroga. L’entità della rata di un variabile dipende infatti dal tasso di ammortamento iniziale del mutuo; se questo è più alto di quello attuale e se il prestito si trova nella prima metà della sua vita la rata è molto bassa perché la quota di rimborso capitale è ridotta; questo significa però che anche se il parametro di indicizzazione rimanesse ai valori attuali la rata con il tempo crescerà fino ad arrivare negli ultimi mesi a essere pressoché uguale a quella di partenza. E questo senza che vi sia la certezza che il costo del denaro rimarrà così basso per tutti gli anni di vita residua del finanziamento. Dalla nostra simulazione emerge che in tutti i quattro casi considerati surrogando all’inizio bisognerà fare fronte a un incremento della rata, e che solo per il finanziamento iniziato nel 2013 nel tempo la surroga si dimostra conveniente, mentre negli altri tre casi si andrebbe incontro a un aumento teorico della spesa complessiva tra i 1500 e i 9.000 euro. Però l’euribor dovrà restare a -0,40% per molti anni ancora.

Le migliori offerte stanno sotto lo 0,5%. Un livello che consente di mettere in sicurezza il debito senza pagare molto di più rispetto al variabile