SUPERBONUS: UNA GUIDA IN CENTO DOMANDE PER COGLIERE TUTTE LE OCCASIONI
Lunedì prossimo in edicola gratis con il «Corriere» un libro in 100 domande e 100 risposte per sfruttare al meglio la detrazione del 110%. Dalle maggioranze in condominio, agli interventi che sono agevolati, ai tetti di spesa da rispettare per caldaie, finestre e pannelli solari. Gli sgravi? Un percorso ad ostacoli
In quasi tutti gli ordini del giorno delle assemblee di condominio che si stanno svolgendo in Italia c’è un punto che dice, più o meno così, «affidamento di incarico per la diagnosi energetica dell’edificio». Si tratta cioè di decidere se compiere il primo passo per dare il via libera ai lavori di efficientamento energetico che potranno godere del maxi rimborso fiscale pari al 110% della spesa sostenuta mediante detrazioni Irpef in cinque anni da chiedere con la dichiarazione dei redditi. L’interesse che sta suscitando questa opportunità, varata dal decreto Rilancio è elevatissimo anche se bisogna fare i conti con la realtà. Le condizioni per ottenere il super bonus sono stringenti e non sempre sarà facile rispettarle. Poco male se a priori si viene a sapere che il risultato finale non potrà essere conseguito, il problema vero si porrà in quei casi in cui a lavori effettuati si scopre che lo sconto del Fisco si potrà ottenere solo in parte chiedendo agevolazioni meno generose (50%), ad esempio perché non si è ottenuto un miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, oppure perché insieme ai lavori in condominio si sono fatti interventi all’interno della casa che in realtà non sono agevolabili o non lo sono nella misura piena. Per questo vale la pena di ricordare quali sono i requisiti per ottenere il super bonus in condominio. E per aiutare i lettori a compiere la scelta giusta lunedì 19 sarà gratuitamente in edicola con il Corriere «Ristrutturare casa Guida agli incentivi», 100 domande e 100 risposte per sfruttare il bonus.
Le regole del gioco
Il primo requisito è che, salvo il caso in cui ci si trovi in un edificio sottoposto a vincolo storico, architettonico o ambientale (in questa ipotesi valgono regole diverse), la condizione necessaria, ma da sola non sufficiente, è che si effettui almeno uno dei due interventi definiti «trainanti»: si tratta della coibentazione termica dell’edificio
I lavori trainanti e quelli trainati, i controlli da fare prima di partire, i finanziamenti se non si vuole intaccare i risparmi
o della sostituzione della centrale termica (o delle caldaiette autonome dei singoli appartamenti) con un impianto centralizzato ad alta efficienza. Se si effettua un intervento trainante è possibile, sia per il condominio, sia per i singoli condomini nel loro appartamento, realizzare, sempre con il bonus del 110%, anche opere «trainate»: si tratta degli interventi previsti dal vecchio ecobonus (come il cambio degli infissi o degli schermi solari) e in aggiunta c’è la possibilità di installare il fotovoltaico e le colonnine per la ricarica delle vetture elettriche. Le agevolazioni sui lavori sulle parti comuni del condominio si possono ottenere per tutti gli appartamenti non di lusso, e per gli immobili non residenziali purché oltre il 50% della superficie condominiale sia residenziale; per i lavori interni gli immobili non abitativi sono esclusi mentre per gli appartamenti non si possono chiedere agevolazioni per più di due immobili. Se ad esempio si posseggono in un condominio tre case, su tutte e tre si può ottenere il bonus condominiale, mentre per i lavori interni sono agevolate solo due.
La diagnosi energetica, che serve a misurare i consumi attuali e a suggerire gli interventi necessari a migliorare la performance dell’edificio di almeno due classi, come prevede la norma, è un passo indispensabile. E qui si arriva al primo ostacolo. Se si ipotizza un edificio nella classe energetica G, la peggiore, alla quale appartengono quasi la metà degli edifici, un salto di due classi significa fare lavori che abbattano i consumi di almeno il 40%.
I limiti
Identificate le opere necessarie, e dando per scontato che gli interventi e i materiali rispettino i severi requisiti previsti dalle norme tecniche bisogna avere la certezza che i lavori, rispettino i due limiti di costo previsti dalla normativa. Il primo è il tetto di spesa per unità immobiliare. Il decreto Rilancio indica per la coibentazione termica 40mila euro per singola unità per i condomini fino a 8 unità, 30 mila per quelli con più di otto, mentre per il cambio della centrale termica si scende a 20mila fino a 8 unità e a 15mila oltre 8. Attenzione, però: le cifre si riferiscono al costo medio per unità e si calcolano così: in un condominio di 40 unità il costo complessivo ammissibile per la coibentazione è di 40.000 per 8 unità e 30.000 per 32 unità, spesa complessiva, per un totale di 1.280.000 euro (320.000 più 960). Se si sta entro questa cifra tutte le unità del condominio potranno avere il bonus, anche se si supera il tetto dei 40.000 o dei 30.000. La spesa per una casa che vale 50 millesimi nel condominio dell’esempio sarebbe di 64mila euro, ma l’agevolazione scatterebbe per intero. Il secondo tetto è però più insidioso: è quello del costo «congruo». I prezzi delle opere devono essere in linea con quelli medi indicati dalle raccolte regionali dei costi edili, o, in mancanza, con quelli presenti in una tabella allegata al decreto «prezzi» del ministero dello Sviluppo economico (ne pubblichiamo una stralcio, relativo alla coibentazione termica, in questa pagina).
Solo quando non sia possibile fare riferimento a queste tabelle si possono giustificare altri costi, che comunque vanno asseverati. Bisogna quindi preventivare le spesa con un margine di errore molto limitato.
Solo dopo questa pianificazione è possibile dare il via ai lavori in assemblea. Per deliberare, serve la maggioranza degli intervenuti più quella millesimale che rappresenti almeno un terzo delle quote. Stesso quorum per decidere sia l’eventuale cessione del credito o lo sconto in fattura, sia la richiesta di un prestito ponte per fare in modo che sia la banca a saldare direttamente l’impresa.