Lo slalom tra mutui e crediti
Ilavori previsti dal super bonus sono molto onerosi. Il fatto che il loro costo venga poi restituito in cinque anni con un surplus non trascurabile dallo Stato, sotto forma di detrazione Irpef, non elimina alcuni problemi. Il primo è che bisogna avere la disponibilità dei contanti per pagare subito, il secondo è che bisogna avere la certezza che per cinque anni si sarà capienti dal punto di vista fiscale, cioè che l’irpef annua, al netto di tutte le altre detrazioni, sia superiore all’importo che si otterrebbe con il bonus. Se questo fosse superiore infatti la parte eccedente andrebbe irrimediabilmente persa per sempre. E la spesa, e di conseguenza la detrazione, possono arrivare a livelli elevati
Le due strade
Per porre rimedio a questi ostacoli la normativa prevede due soluzioni: innanzitutto lo sconto in fattura. L’impresa assorbe il credito fiscale del committente che non paga nulla se lo sconto equivale al 100% del prezzo; se lo sconto è inferiore la quota rimasta a carico del contri- buente dà diritto al super bonus, la detrazione del 100% da ripartire in 5 anni. Sulla carta è la soluzione cui si ambirebbe nella maggior parte dei casi, ma si scontra con il fatto che molte imprese edili sono medio piccole e non dispongono della liquidità necessaria per praticare lo sconto. Dovrebbero ricorrere al finanziamento bancario con costi che finirebbero per essere scaricati sul prezzo delle opere. Poco male, si dirà, perché poi paga il Fisco. Ma non è così, perché, come abbiamo visto, ci sono limiti di costi «congrui» che non si possono superare.
Il secondo sistema è la cessione del credito a una banca, un’assicurazione, una finanziaria o comunque a terzi che rilevino il diritto a ottenere lo sconto fiscale o lo cedano a loro volta. Probabilmente è la strada che verrà seguita nella maggior parte dei casi. Le banche che hanno già in catalogo un prodotto ad hoc offrono, come vediamo dalla tabella, di rilevare i crediti del super bonus a una percentuale del prezzo tra il 100 e il 102,5%. Significa che se ho un costo di 10 mila euro e un beneficio fiscale in cinque anni di 11 mila posso ottenere dalla banca al termine dei lavori tra 10 mila e 10.250 euro. Non sono pochi, e arrivano subito.
La scelta della cessione, così come quella dello sconto in fattura, può essere fatta dal condominio senza vincoli per il singolo, che può comunque pagare per contanti o cedere il suo credito a un altro soggetto. Cedere il credito però significa ottenere i soldi dalla banca solo dopo aver pagato i lavori. Se non si dispone dei mezzi per farlo bisogna ricorrere al finanziamento. Se a concederlo è la banca che poi rileverà il credito si parla di «prestito ponte». Anche in questo caso, se il condominio delibera di accedervi, il singolo non è vincolato e può sempre scegliere di pagare la sua quota all’impresa. Il tasso del prestito, per chi decide di accedervi, in realtà è molto più importante del tasso a cui avviene la cessione. Se la banca ad esempio offre l’1% in più per la cessione ma effettua il prestito sotto forma di apertura di credito in conto corrente con un tasso del 6% non si riesce a fare i lavori gratis, soprattutto se durano a lungo.
Dicevamo che se il condominio opta per la cessione il singolo può conferire il credito a un soggetto diverso; va però segnalato che anche a fronte di condizioni un po’ più favorevoli potrebbe non valerne la pena perché la mole di documenti richiesti per l’operazione è scoraggiante. Se lo fa l’amministratore del condominio si risparmiano tempo, fatica e arrabbiature.
Gli esempi
Nella tabella confrontiamo le tre possibilità di pagamento cui si trova di fronte il proprietario di una casa il cui condominio abbia deliberato cessione del credito e prestito ponte. Il condomino spende 30mila euro, il condominio aderisce alla cessione con una banca che offre il 102% e a un prestito ponte che al termine dell’operazione costerà il 3%. Se il condomino sceglie di pagare in contanti riceverà in 5 anni 33 mila euro, in rate annue da 6.600 euro. Questo presuppone però avere l’assoluta certezza che per i prossimi cinque anni l’ imponibile fiscale sarà almeno di 6.600 euro. Se aderisce alla cessione e al prestito otterrà dalla banca 30.600 euro ma ne darà indietro 900 sotto forma di interessi. In pratica avrà fatto lavori per 30mila euro spendendone solo 300. Infine, se aderisce solo alla cessione avrà 30.600 euro a fine lavori.