RISTRUTTURARE CASA (PAGA IL FISCO): LA GUIDA AI VANTAGGI DEL SUPERBONUS

L’operazione super bonus del 110% entra nel vivo. Con i lavori di riqualificazione energetica gli immobili crescono di valore a Milano in media del 10,2%, a Roma di oltre il 9%. E non si sborsano soldi propri...

Una casa per cui sono programmati i lavori del super ecobonus ha un potenziale di rivalutazione in media del 10,2% a Milano e del 9,3% nella Capitale. Lo dicono i numeri ricavati analizzando gli ultimi dati sul mercato immobiliare. Ma che vi possa essere un sensibile aumento di valore dopo i lavori lo dice soprattutto il buon senso: d’inverno il riscaldamento costa meno ed è più efficiente, e anche d’estate si spende meno per il condizionamento. Se si cambiano gli infissi con prodotti di buon livello, la casa è più silenziosa e se la coibentazione termica è fatta con soluzioni che diano la giusta importanza all’estetica del palazzo l’edificio guadagna appeal. La possibilità di avere una casa più confortevole e di maggior valore senza, in pratica, sborsare denaro proprio sta suscitando moltissimo interesse, ma ora l’operazione super bonus sta entrando nel vivo. Lo scorso autunno tantissimi condomini infatti hanno avviato le operazioni di diagnosi energetica dell’edificio, premessa indispensabile per valutare se vi sia la possibilità tecnica di compiere opere per migliorare di almeno due classi le performance energetiche dell’edificio e adesso, pur con le difficoltà di svolgere le assemblee in epoca di restrizioni, si comincia a deliberare.

Lo si può fare con meno assillo perche la Legge di Bilancio ha prorogato i termini per i lavori. Non è l’unica modifica intervenuta a fine 2020; è stata ad esempio anche ampliata la platea di contribuenti che hanno diritto all’agevolazione, estendendo il bonus agli edifici plurifamiliari a proprietà unica con al massimo quattro unità e tra i lavori oggi agevolabili c’è anche l’abbattimento delle barriere architettoniche. Queste e altre modifiche ci hanno indotto a preparare la terza edizione del volume sui bonus fiscali legati all’edilizia, che i lettori potranno trovare in allegato gratis con il Corriere della Sera giovedì 28 gennaio.

I dati e le città

Per tornare ai dati del potenziale di rivalutazione, li abbiamo ricavati dall’ultimo osservatorio di Tecnocasa, aggiornato a ottobre 2020. Per il computo abbiamo ipotizzato, con un metodo cui abbiamo già fatto ricorso in altre occasioni, e che lo ribadiamo comunque pecca un po’ di rigidità, che dopo i lavori di ristrutturazione l’abitazione passi da un valore congruo per un immobile da ristrutturare a un prezzo a metà strada tra quello precedente e quello del nuovo. Questo perché un edificio abitato e vecchio oltre trent’anni non può mai essere portato al livello di una struttura di nuova costruzione: un’operazione del genere è possibile solo liberando preventivamente l’immobile di tutti gli occupanti e rifacendolo da cima a fondo. Ipotizziamo infine che il super ecobonus sia effettivamente a costo zero per chi lo chiede. Venendo alle nostre tabelle, abbiamo selezionato le aree che partano da prezzi non inferiori al 20% rispetto alla media cittadina e i quartieri sono indicati in classifica di performance. A Milano il primato dell’incremento di valore va a una zona di livello medio alto come l’area Wagner-de Angeli; seguita in periferia piazza Prealpi. Tra le aree di pregio con buona performance si segnala viale Piave. L’osservatorio di Tecnocasa non contiene dati esaustivi sulle aree all’interno della Cerchia dei Navigli e per questo non le includiamo nella tabella ma da calcoli sui dati Fimaa emerge che il range di rivalutazione potenziale è anche in questo caso attorno al 10%.

Nella Capitale la performance migliore è quella dell’area universitaria e ospedaliera di San Lorenzo, dove l’incremento è del 32% ma anche Trastevere, Prati, Parioli, per segnalare zone residenziali di richiamo, fanno segnare +10%. A Torino l’aumento, a fronte di una media cittadina comunque molto alta del 21,2%, tocca punte del 30% a Borgo Crimea, la centrale via Roma segna +16,7%.

Infine a Napoli la perfomance è molto minore, si attesta in media al 6,5% e arriva al 12,5% ad Arenella, con via Toledo al 9,6% e il Vomero al 7%.