Se si acquista per affittare profitti al 5% (ma occhio ai rischi)
Ipotesi 3: una casa da mettere a reddito. Sia i pro sia i contro dell’investimento in un immobile da affittare hanno solide ragioni. A favore gioca soprattutto la redditività teorica, anche oltre il 5% netto, di fatto impossibile da ottenere con gli investimenti obbligazionari; contro c’è il rischio di morosità che la congiuntura economica sta facendo crescere.
Una recente indagine di Soloaffitti rileva che negli ultimi dieci anni nel 62% delle case locate si è registrato almeno un ritardo nei pagamenti e nel 49% dei casi almeno un canone non saldato. Il 10% dei proprietari ha avuto, nei dieci anni, almeno due inquilini che non hanno saldato l’intero canone pattuito, il 5% tre inquilini morosi e il 7% anche più di tre. Per ovviare al rischio, negli ultimi anni molti proprietari hanno virato sugli affitti brevi, ma la pandemia ha cambiato radicalmente lo scenario e oggi si sta tornando alle locazioni tradizionali.
Per i nostri calcoli abbiamo messo a confronto prezzi e canoni nelle quattro principali città e per ricavare il rendimento netto abbiamo ipotizzato un peso delle imposte (cedolare secca più Imu) pari al 35% del canone. Le performance degli affitti in città sono di norma più alte dove il valore degli immobili è basso, il problema è che dove le case costano meno si registra anche la maggiore percentuale di morosi. A Milano i rendimenti possono superare per i bilocali il 6% in via Forze Armate e a Vialba, dove una cinquantina di metri si possono comprare a 80 mila euro. In città solo in pochissime zone è possibile affittare due locali con meno di 500 euro al mese. Nella Capitale il rendimento massimo dei bilocali si pone al 5,5% alla Magliana Nuova, dove per i tre locali si scende al 4,7%. Performance basse a Torino dove solo Val Salice supera il 4% mentre a Napoli sfiora il 5% Bagnoli. Il calcolo è stato fatto ipotizzando contratti a canone libero della durata di otto anni, ma, tranne che a Milano dove sono stati concordati canoni fuori mercato, chi intende affittare può anche considerare l’ipotesi di stipulare canoni determinati sulla base degli accordi locali, ottenendo uno sconto sia sulla cedolare secca (10% anziché 21%) sia sull’imu (-25%).