Da ho­tel a Con­d­ho­tel: una scel­ta stra­te­gi­ca o tat­ti­ca?

Master Meeting - - HOTEL & FINANZA -

Il con­d­ho­tel è quel­la nuo­va (per l’Ita­lia) stru ura tu­ris ca che ab­bi­na le ca­me­re d’al­ber­go a più am­pi ap­par­ta­men ar­re­da che pos­so­no es­se­re ac­qui­sta co­me ca­se va­can­za o af­fi a sul­la ba­se di un con­tra o di af­fi­da­men­to in ges one all’ho­tel me­de­si­mo. Un ibri­do in­som­ma che, no zia per i pub­bli­ci am­mi­ni­stra­to­ri e per gli al­ber­ga­to­ri, non può es­se­re sta­gio­na­le dal mo­men­to che de­ve ga­ran re i ser­vi­zi co­mu­ni ai pro­prie­ta­ri de­gli ap­par­ta­men . Ma se le nor­me a li­vel­lo in­ter­na­zio­na­le (so­pra u o ne­gli USA e in Spa­gna) so­no chia­re, in Ita­lia al con­tra­rio il pro­ge o con­d­ho­tel pa­re an­co­ra av­vol­to da den­se nu­bi, an­che giu­ri­di­che. Do­po l’en­tra­ta in vi­go­re del De­cre­to del Pre­si­den­te del Con­si­glio dei Mi­ni­stri che san­ci­sce la na­sci­ta dei con­d­ho­tel ogni re­gio­ne sta, in­fa , cer­can­do di le­gi­fe­ra­re in ma­te­ria con un pro­prio re­go­la­men­to a ua vo sen­za un ve­ro coor­di­na­men­to na­zio­na­le (co­me al so­li­to e co­me per la clas­si­fi­ca­zio­ne a stel­le). Quel­lo che è chia­ro a tu è che la for­mu­la del con­d­ho­tel do­vreb­be ser­vi­re a su­pe­ra­re il vin­co­lo al­ber­ghie­ro esi­sten­te ( pi­ca­men­te ita­lia­no) che sta pe­na­liz­zan­do nu­me­ro­si, an­che gran­di ma da­ta , ho­tel pre­sen so­prat­tu o (ma non so­lo) sul­le co­ste ita­lia­ne e nel­le des na­zio­ni tu­ris che ma­tu­re. È un mer­ca­to po­ten­zial­men­te vas ssi­mo a cui la nor­ma va guar­da of­fren­do l’oc­ca­sio­ne per il ri­sa­na­men­to, la ri­qua­li­fi­ca­zio­ne im­mo­bi­lia­re e l’av­vio di una fa­se spe­cu­la va ol­tre a quel­la del­la ges one al­ber­ghie­ra. Al di là del­le evi­den cri ci­tà pre­sen nel­la nor­ma va na­zio­na­le, scri a in fre a da ine­sper sin­da­ca­lis in­ten­zio­na a li­be­ra­re gli al­ber­ga­to­ri dal vin­co­lo al­ber­ghie­ro, è au­spi­ca­bi­le che i fu­tu­ri re­go­la­men re­gio­na­li tu­te­li­no l’obie vo lo­gi­co del con­d­ho­tel che de­ve re­sta­re in pri­mis la ri­qua­li­fi­ca­zio­ne dell’of­fer­ta ri­ce va al­ber­ghie­ra. Spe a pro­prio ai re­go­la­men re­ce­pi­re la for­mu­la e lo spi­ri­to del le­gi­sla­to­re che non vo­le­va sos tui­re gli ho­tel con dei con­do­mi­ni e nep­pu­re inon­da­re le lo­ca­li­tà tu­ris che di ap­par­ta­men tu­ris ci e/o re­si­den­zia­li che po­treb­be­ro crea­re ul­te­rio­ri pro­ble­mi d’im­ma­gi­ne na­zio­na­le. Il con­d­ho­tel de­ve es­se­re in­ter­pre­ta­to co­me una so­lu­zio­ne ges ona­le­ma­na­ge­ria­le per un nu­me­ro li­mi­ta­to e se­le­zio­na­to di ca­si che de­vo­no as­si­cu­ra­re e ga­ran re a. agli ac­qui­ren del­le uni­tà al­log­gio la con nui­tà ges ona­le e tu i ser­vi­zi di un ho­tel full ser­vi­ce; b. ai pro­prie­ta­ri al­ber­ghie­ri ri­sor­se suf­fi­cien per ade­gua­re la qua­li­tà del­la pro­pria ospi­ta­li­tà al­le aspe a ve del mer­ca­to in­ter­na­zio­na­le. È un mo­del­lo ri­ce vo che, se­con­do le no­stre va­lu­ta­zio­ni ed ex­per se, può fun­zio­na­re so­lo quan­do la stru ura al­ber­ghie­ra è gran­de ab­ba­stan­za per co­ strui­re ap­par­ta­men man­te­nen­do pe­rò cir­ca 3.000 mq per ga­ran re al­tre 60 ca­me­re full ser­vi­ce. Per­ché 60 ca­me­re è il con ngen­te ri­ce vo es­sen­zia­le per so­ste­ne­re l’im­pa o eco­no­mi­co di un ho­tel con ri­sto­ran­te/ i aper­to tu o l’an­no. So­lo con que­ste mo­da­li­tà si pos­so­no ga­ran re quei ser­vi­zi in gra­do di a ra­re tu­ris di qua­li­tà e ge­ne­ra­re va­lo­re ag­giun­to per gli ap­par­ta­men . Non va del re­sto di­men ca­to che è l’al­ber­go con i suoi ser­vi­zi in­te­gra­li il pez­zo fon­da­men­ta­le del pro­ge o e che, ri­du­cen­do la qua­li­tà e i ser­vi­zi del­lo stes­so, si cree­reb­be un im­me­dia­to con­ten­zio­so giu­ri­di­co tra chi ha ven­du­to fra­zio­ni di con­d­ho­tel e chi ha com­pra­to quo­te di ospi­ta­li­tà al­ber­ghie­ra.

Ça va sans di­re che gli ap­par­ta­men de­vo­no es­se­re ar­re­da in mo­do coe­ren­te con la stru ura ri­ce va co­sì che pos­sa­no es­se­re u liz­za in con­di­zio­ni o ma­li sia dal pro­prie­ta­rio dell’uni­tà che dal ge­sto­re dell’al­ber­go al qua­le, co­me sta­bi­li­sce la leg­ge, pos­so­no es­se­re af­fi­da “a tem­po” per as­su­me­re le ca­ra eris ­ che di ca­me­re/sui­te dell’al­ber­go stes­so. In estre­ma sin­te­si, si evin­ce che lo stan­dard cor­re o che ren­de pos­si­bi­le, rea­liz­za­bi­le ed eco­no­mi­ca­men­te so­ste­ni­bi­le la na­sci­ta di un con­d­ho­tel è quel­lo de­gli ho­tel a 5 stel­le e in al­ter­na va dei 4 stel­le su­per, per­ché han­no la com­pe­ten­za, la men­ta­li­tà e la

ca­pa­ci­tà di of­fri­re i ser­vi­zi ne­ces­sa­ri ai pro­prie­ta­ri del­le re­si­den­ze. È in­fa pre­ve­di­bi­le che co­sto­ro sia­no af­fluent, be­ne­stan ed esi­gen in ma­te­ria di ci­bo, di ora­ri e di equi­pag­gia­men e che non ac­qui­ste­reb­be­ro mai un ap­par­ta­men­to a ci­fre su­pe­rio­ri ai die­ci­mi­la eu­ro al me­tro qua­dra­to se si fa­ces­se ba­le­na­re l’idea del dis­ser­vi­zio o del­la ne­ces­si­tà tem­po­ra­nea di do­ve­re cu­ci­na­re, go­ver­na­re pia , sto­vi­glie e la­van­de­ria. In buo­na so­stan­za si com­pra un ap­par­ta­men­to in con­d­ho­tel per go­de­re di un ser­vi­zio di al­to li­vel­lo in una pro­pria se­con­da (o ter­za) re­si­den­za di­spo­ni­bi­le tut­to l’an­no.

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