Basta risse con i vicini

Liti in condominio? Risolvetele così

I TAPPETISBATTUTI, I PARCHEGGI “RUBATI”, LATVATUTTO VOLUME, UN HOTEL SUL PIANEROTTOLO ... I CONSIGLI DEGLI AVVOCATI PERNONFINIRE (SEMPRE) INTRIBUNALE

« Co mm uni o est materr ix a rum », la proprietà comune, cioè il condominio, èlamadredelle risse: gli antichi padri del diritto romano avevano già capito tutto. Nel 2018 erano oltre 2,2milioni le liti condominiali pendenti nei tribunali italiani. E, secondo le statistiche del ministero della Giustizia, nel primo trimestre del 2019 son ostate iscritte a ruolo 10.490 nuove cause tra condòmini, pari al 13,6% del totale.

Talvolta i motivi del contendere possono sembrare bizzarri, ma il più delle volte sono seri e comprensibili. Ecco i dieci litigi più diffusi. Con i consigli per evitarli o risolverli.

QUELLI CHE NON PAGANO

C’è chi non può e chi non vuole pagare le spese condominiali. In ogni caso, « entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, l’amministratore ha il dovere

di adire le vie legali contro imorosi », spiegaMatteo Peroni, avvocato a Brescia, «senonlofa, commetteunagrave irregolarità ed è passibile di rimozione giudiziaria. È comunque opportuno che il professionista si muova ben prima; se i fornitori non vengono saldati si corre infatti il rischi odi vedersi sospesi i servizi e/ o pignorato il conto corrente comune. E il danno ricade anche su chi sta pagando regolarmente». È comunque opportuno coinvolgere l’ assemblea se ci sono problemi nel recupero dei crediti.

B&BOCASE FAMIGLIA

Il vicino ha trasformato l’appartamento in B&B o in casa famiglia e a voi non sta bene? Potete contestare l’iniziativa con successo solo «se il condominio è dota todi un regolamento diti pop a ttizio, approvato all’ unanimità o incluso nei documenti d’acquisto di ogni appartamento, che vieta espressamente il cambio di destinazione d’uso degli immobili», commenta Rosario Dolce, avvocato a Palermo. «In caso contrario, a meno che ciò non costituisca violazioni di leggi o regolamenti comunali, non si può fare nulla: ognuno può infatti disporre della sua proprietà come meglio crede».

SPORCIZIA DAI BALCONI

Quando il regolamento condominiale vieta comportamenti come sbattere i tappeti dal balcone o comunque far cadere cose sporche sui condòmini dei

piani di sotto, l’amministratore può comminare ai trasgressori unamulta

da 200 a 800 euro. Ma se il regolamento non ne fa cenno? «In caso di atti ripetuti e continui, sipuòconfigurare il reato di molestie», rivelaDolce. «Ma si tratta di un caso di “probatio diabolica”, difficile da dimostrare in tribunale».

RUMORI MOLESTI

I rumori che disturbano la quiete altrui possono costituire un reato .« Per essere

considerati molesti, i rumori devono però superare una certa intensità, 5 decibel di giorno, 3 di notte, essere

ripetuti e continui e soprattutto disturbare una pluralità di con dò mini », racconta Alessandro Gallucci, avvocato ed editorialista del sito condominio.web, consulente di Aduc, l’associazione a difesa degli utenti e consumatori. «Se un solo condòmino si lamenta perché il vicino cammina di notte coi tacchi o tiene a tutto volume la tv, serve una perizia fonometrica e convincere poi il giudice che quel rumore supera effettivamente i limiti ditoller abilità media ».

CHI OCCUPA I POSTIAUTOPRIVATI

Chi posteggia ripetutamente in un posto auto altrui può essere denunciato per il reato di violenza privata. Ma attenzione: «Sembrerà assurdo», sottolineaDolce, «maancheil legittimo proprietario, se blocca l’auto pirata, può essere denunciato per lo stesso

reato ». Eallora, chesi puòfare? «Ivigili urbani non possono intervenire su una proprietà privata. Se c’è un cartello di rimozione forzata, si può far intervenire a proprie spese un carro attrezzi. Ma in questi casi è meglio prevenire con una solida catena che impedisca il parcheggio ai maleducati».

CANICHEABBAIANOOSPORCANO

Secondo la legge, i nostri amatissimi amici a quattro zampe sono condòmini a tutti gli effetti, ma devono rispettare delle regole. Primo: non abbaiare (o miagolare) a tutto spiano di giorno e di notte. «In questo caso», diceGallucci, «si applicano le norme sui rumori molesti». Secondo: utilizzare le parti comuni, come gli ascensori, colmassimori spetto altrui .« I cani devono essere sempre tenuti alguinzaglio e, a seconda della razza, anche con la museruola», continua l’avvocato. E se sporcano le parti comuni? «Ne risponde il proprietario, ma bisogna acquisire prove certe, come foto o filmati, che inchiodano il colpevole».

INFILTRAZIONI DI ACQUA

In casa vostra piove dal lastrico solare: checosa fare? Primadi tutto, chiamate l’amministratore che, precisa Peroni, « deve inviare un tecnicoper verificare il problema. Se servono estesi lavori di ripristino della guaina impermeabile, è necessario convocare un’assemblea straordinaria che discuterà le delibere del caso».

qua provengono da un lastrico solare

di proprietà esclusiva? La procedura non cambia, ma le spese vanno ripartite in modo diverso: «Il proprietario contribuisce per un terzo della spesa, mentredue terzi sono a caricodei soli condòmini che hanno gli appartamenti sotto la proiezione verticale della proprietà esclusiva ».

ODORI DALLA CUCINA

Anche i cattivi odori possono essere molesti. Ma bisogna dimostrarlo e non è facile perché non esiste uno strumento che misuri scientificamente l’intensità della puzza. «Se il presunto colpevole è un esercizio commerciale, ci si può rivolgere alla polizia municipale che verificherà che tutte le dotazioni previste dallalegge sianopresenti e utilizzate», suggerisce Gallucci. E se il disturbatore èuncondòmino? « Conviene risolvere il problema col dialogo: non si può impedire a nessuno di cucinare a casa sua come preferisce ».

TABELLE MILLESIMALI

Sospettate che le tabelle millesimali, in base alle quasi si dividono le spese, siano sbagliate? Chiedete all’assem

blea di farle correggere. E il ricalcolo dev’ essere fatto anche quando un vicino aumenta di più del 20% la cubatura

del suo appartamento, pereffetto, per esempio, di una sopraelevazione. «In questi due casi si approvano le nuove tabelle amaggioranza assoluta, metà + 1, altrimenti serve l’unanimità», precisa Gallucci. E se l’assemblea si rifiuta di correggere o non approva? «Allora si citerà in giudizio l’amministratore per chiedere una modifica giudiziale».

IL RISCALDAMENTO NON FUNZIONA

Pagate tanto per il riscaldamento condominiale centralizzato ma casa vostra èunaSiberia? Primadi tutto, fate verificare che tutto funzioni bene. «Ma se l’impianto e la suagestione rispettano la normativa vigente», dice Peroni, « chi vuole una temperatura domestica più alta deve integrare con una stufa oppure intervenire sulla probabile, eccessiva dispersione termica dei suoi infissi ».