Al­ber­ghi e re­sort d’Ita­lia La Pe­ni­so­la del te­so­ro

Ven­go­no pri­vi­le­gia­te le strut­tu­re nei gran­di cen­tri ri­spet­to a quel­le del­le lo­ca­tion bal­nea­ri, per­ché pre­sen­ta­no un ri­tor­no dell’in­ve­sti­men­to più ele­va­to

TTG Italia - - Immobiliare - DI CRI­STI­NA PEROGLIO E RI­TA PUC­CI

Il turismo è il pe­tro­lio d’Ita­lia. Que­sto ri­tor­nel­lo da­ta­to an­ni ‘90 del­lo scor­so mil­len­nio tor­na pre­po­ten­te­men­te d’at­tua­li­tà og­gi, da­van­ti al­la sco­per­ta che il suc­ces­so del turismo nel­la Pe­ni­so­la non è so­lo una que­stio­ne di ar­ri­vi e pre­sen­ze, ma an­che frut­to del­lo sfrut­ta­men­to di un ba­ci­no ‘fos­si­le’ pa­tri­mo­nio del Pae­se, quel­lo del­le pro­prie­tà al­ber­ghie­re. Uno sce­na­rio su cui TTG Ita­lia fa il pun­to con due esper­ti del set­to­re real esta­te, Ga­bet­ti pro­per­ty so­lu­tions e World Ca­pi­tal Real Esta­te Group.

Gli ul­ti­mi da­ti, fir­ma­ti Ga­bet­ti pro­per­ty so­lu­tions, rac­con­ta­no che gli in­ve­sti­men­ti nel­le strut­tu­re al­ber­ghie­re del Pae­se nel 2017 so­no au­men­ta­ti del 10,5 per cen­to, per 1 mi­liar­do e 200 mi­lio­ni, rad­dop­pian­do il vo­lu­me in so­li tre an­ni. In­som­ma, il turismo ita­lia­no fa go­la an­che co­me in­ve­sti­men­to ne­gli as­set tu­ri­sti­co-al­ber­ghie­ri, con una se­rie di ope­ra­zio­ni che han­no vi­sto fon­di tri­co­lo­ri e stra­nie­ri im­pe­gna­ti nel­la cor­sa ad ac­ca­par­rar­si i di­ver­si gio­iel­li del­la ri­cet­ti­vi­tà.

Le ope­ra­zio­ni che si ri­cor­da­no so­no nu­me­ro­se: dal pas­sag­gio del Tan­ka Vil­la­ge nel 2015 al fon­do An­ti­rion, all’ac­qui­si­zio­ne de­gli ho­tel Bo­sco­lo da par­te di Var­de, dall’ope­ra­zio­ne che ha vi­sto nel 2017 Se­re­nis­si­ma Sgr ac­qui­si­re No­va Yar­di­nia all’Ex­cel­sior Ve­ne­zia, pas­sa­to a Lon­don & Re­gion Pro­per­ties e Coi­ma, gli ul­ti­mi an­ni so­no co­stel­la­ti di pas­sag­gi di pro­prie­tà di pez­zi più o me­no pre­gia­ti del pa­tri­mo­nio tu­ri­sti­co ita­lia­no.

E an­co­ra, Cas­sa De­po­si­ti e Pre­sti­ti, in­ve­sti­to­re isti­tu­zio­na­le ma pur sem­pre in­ve­sti­to­re, che con­ta par­te­ci­pa­zio­ni nel Ver­du­ra Re­sort di Roc­co For­te e nel­le strut­tu­re Th Re­sorts.

Al­la ba­se di que­sta rin­no­va­ta vi­va­ci­tà, di­ce World Ca­pi­tal, la sa­tu­ra­zio­ne de­gli spa­zi di in­ve­sti­men­to tu­ri­sti­co nel­le gran­di ca­pi­ta­li eu­ro­pee, ri­spet­to al­le qua­li l’Ita­lia rap­pre­sen­ta un mer­ca­to ver­gi­ne e an­co­ra ric­co di oc­ca­sio­ni.

Gli al­ber­ga­to­ri ita­lia­ni, quin­di, quel­la ple­to­ra di mi­cro­pro­prie­ta­ri (qua­si 33mi­la al­ber­ghi a cui ri­spon­do­no qua­si 33mi­la pro­prie­ta­ri) che co­sti­tui­sce la co­lon­na por­tan­te del ri­cet­ti­vo del­la Pe­ni­so­la, so­no se­du­ti su una pen­to­la d’oro, cir­con­da­ti da ric­chi in­ve­sti­to­ri pron­ti a pa­ga­re pro­fu­ma­ta­men­te per le lo­ro strut­tu­re?

LAVERITÀ, VI SPIE­GO, SU­GLI HO­TEL

“Non è pro­prio co­sì” .A spe­gne­re i fa­ci­li en­tu­sia­smi è Clau­dio San­tuc­ci, re­spon­sa­bi­le Ita­lia del set­to­re Ca­pi­tal mar­ket di Ga­bet­ti Pro­per­ty So­lu­tions. “La lo­gi­ca di un og­get­to ri­cet­ti­vo - spie­ga - è che va­le per quan­to ge­ne­ra in ter­mi­ni di fat­tu­ra­to. Quin­di, nel caso di un al­ber­go o di un re­sort, il va­lo­re è crea­to dal da­to di oc­cu­pa­zio­ne del­le ca­me­re, sul qua­le in­flui­sco­no e non po­co i pe­rio­di di chiu­su­ra sta­gio­na­le, dal­la lo­ca­tion, dal vo­lu­me d’af­fa­ri e an­che dal ri­schio che l’in­ve­sti­to­re ri­co­no­sce al­la lo­ca­tion”.

Che vuol di­re, in sol­do­ni, che gli al­ber­ghi sul ma­re e i re­sort aper­ti so­lo d’esta­te e lon­ta­ni val­go­no as­sai me­no di quel­li in una cit­tà d’ar­te, che ga­ran­ti­sce un bu­si­ness più con­ti­nua­ti­vo. Sal­vo che non sia­no ‘pez­zi’ di straor­di­na­rio pre­sti­gio. Al­lo­ra, le co­se cam­bia­no, tan­to è ve­ro che il prez­zo dei re­sort si po­si­zio­na su una for­bi­ce mol­to am­pia: “Il va­lo­re a ca­me­ra oscil­la in me­dia dai 45mi­la ai 50mi­la eu­ro, ma su al­cu­ni pez­zi si può pas­sa­re a 120mi­la fi­no a 180mi­la eu­ro a ca­me­ra”.

Gli in­ve­sti­to­ri in­ter­na­zio­na­li, pe­rò, con­ti­nua­no a guar­da­re con mag­gio­re at­ten­zio­ne al­le cit­tà. “Se è ve­ro che gli in­ve­sti­to­ri in­ter­na­zio­na­li nel 2017 han­no rap­pre­sen­ta­to il 53 per cen­to del to­ta­le in­ve­sti­to - spie­ga San­tuc­ci -, è al­tret­tan­to ve­ro che la co­sa più dif­fi­ci­le è spie­ga­re lo­ro che esi­sto­no al­tre real­tà in Ita­lia al di fuo­ri di Ro­ma e Mi­la­no.Al di là di que­ste due cit­tà, per i player stra­nie­ri il mer­ca­to ri­sul­ta trop­po li­qui­do, han­no la sen­sa­zio­ne che non riu­sci­reb­be­ro a ven­de­re in fret­ta quan­to vor­reb­be­ro, e quin­di ri­nun­cia­no”. Tan­to è ve­ro che gli ul­ti­mi col­pi di mer­ca­to, so­prat­tut­to per quan­to ri­guar­da i re­sort ma­re, so­no tut­ti

“La lo­gi­ca di un og­get­to ri­cet­ti­vo è che va­le per quan­to ge­ne­ra in ter­mi­ni di fat­tu­ra­to” CLAU­DIO SAN­TUC­CI re­sp. Ita­lia Ca­pi­tal mar­ket Ga­bet­ti “La red­di­ti­vi­tà di un as­set di cit­tà è ben di­ver­sa da quel­la di un vil­lag­gio tu­ri­sti­co” EMI­LIO VALDAMERI Head of ho­spi­ta­li­ty World Ca­pi­tal

ap­pan­nag­gio di in­ve­sti­to­ri do­me­sti­ci.“I pas­sag­gi di pro­prie­tà più ecla­tan­ti so­no sta­ti per ma­no di at­to­ri ita­lia­ni, co­me Th Re­sorts e Val­tur - ri­cor­da Emi­lio Valdameri, head of ho­spi­ta­li­ty di World Ca­pi­tal -, Blu­se­re­na o Ni­co­laus, che con l’ac­qui­si­zio­ne del Gab­bia­no di Ma­ri­na di Pul­sa­no ha aper­to una nuo­va sta­gio­ne nel’im­mo­bi­lia­re”.

A com­pli­ca­re la ‘ven­di­bi­li­tà’ del pro­dot­to Ita­lia in area più va­sta, se­con­do San­tuc­ci, è la ben no­ta par­cel­liz­za­zio­ne dell’al­ber­ga­to­ria tri­co­lo­re.“Il te­ma non è so­lo la pro­prie­tà, che già è un osta­co­lo. La que­stio­ne si com­pli­ca se ci si met­te dal pun­to di vi­sta di un in­ve­sti­to­re isti­tu­zio­na­le: quan­do una se­rie di og­get­ti so­no al­lo­ca­ti in un fon­do im­mo­bi­lia­re, de­vo­no po­ter­si par­la­re fra lo­ro, es­se­re omo­ge­nei per ge­stio­ne”. Ec­co quin­di che gli al­ber­ghi di fa­mi­glia, lun­gi dall’es­se­re dei no­vel­li poz­zi di pe­tro­lio, ri­schia­no di es­se­re del­le sca­to­le sen­za va­lo­re.

Quel­lo che vuo­le un player este­ro “è en­tra­re in pos­ses­so di un og­get­to che sia si­mi­le ovun­que nel mon­do, che ab­bia un ge­sto­re ri­co­no­sci­bi­le e un ma­na­ge­ment ri­co­no­sci­bi­le a li­vel­lo in­ter­na­zio­na­le” con­clu­de San­tuc­ci, che sot­to­li­nea an­che un al­tro pun­to non tra­scu­ra­bi­le che ren­de il si­ste­ma al­ber­ghie­ro ita­lia­no un mer­ca­to po­ten­zial­men­te for­te ma fat­ti­va­men­te de­bo­le.“A li­vel­lo ita­lia­no ge­ne­ra­le - di­ce sen­za mez­zi ter­mi­ni -, so­prat­tut­to per quan­to ri­guar­da i re­sort in de­sti­na­zio­ni tu­ri­sti­che, la qua­li­tà è sca­den­te. È ne­ces­sa­rio la­vo­ra­re sul­le strut­tu­re per ren­der­le più ade­gua­te ai tem­pi e sul per­so­na­le, da for­ma­re in ma­nie­ra più pro­fes­sio­na­le”.

Al­lo­ra pro­ba­bil­men­te sì, il turismo ita­lia­no po­treb­be di­ven­ta­re pe­tro­lio.

FO­CUS QUA­LI­TÀ SU­GLI AS­SET IM­MO­BI­LIA­RI

La qua­li­tà del pro­dot­to pre­sen­te sul mer­ca­to ita­lia­no è l’aspet­to su cui pun­ta il di­to an­che Valdameri di World Ca­pi­tal.“Il sen­ti­ment, a li­vel­lo di im­pren­di­to­ri na­zio­na­li, è de­ci­sa­men­te po­si­ti­vo, tant’è che il 62 per cen­to de­gli in­ter­vi­sta­ti coin­vol­ti per la rea­liz­za­zio­ne del I° Rap­por­to sul Si­ste­ma Im­mo­bi­lia­re Tu­ri­sti­co Ita­lia­no che si di­ce in­te­res­sa­to ad apri­re una nuo­va strut­tu­ra ri­cet­ti­va, è an­che di­spo­ni­bi­le ad ac­qui­sta­re l’im­mo­bi­le o il ra­mo d’azien­da”.

Su que­sto oc­cor­re pe­rò evi­den­zia­re al­cu­ni li­mi­ti, le­ga­ti ap­pun­to al­la qua­li­tà del pro­dot­to di­spo­ni­bi­le:“I gran­di player este­ri - sot­to­li­nea Valdameri - fa­ti­ca­no a iden­ti­fi­ca­re il pro­dot­to im­mo­bi­lia­re tu­ri­sti­co ita­lia­no co­me di ele­va­ta qua­li­tà e ci vor­reb­be un gran­de sfor­zo da par­te del­le sin­go­le pro­prie­tà per ri­qua­li­fi­ca­re gli as­set im­mo­bi­lia­ri”.

Un caso par­ti­co­lar­men­te evi­den­te quan­do si par­la di re­sort tu­ri­sti­ci, che ri­scuo­to­no mi­nor in­te­res­se da par­te de­gli in­ve­sti­to­ri di quan­to non fac­cia­no, in­ve­ce, gli al­ber­ghi.“La red­di­ti­vi­tà che ga­ran­ti­sce una strut­tu­ra al­ber­ghie­ra di cit­tà e no­te­vol­men­te di­ver­sa da quel­la ge­ne­ra­ta da un vil­lag­gio tu­ri­sti­co bal­nea­re, che la­vo­ra so­lo al­cu­ni me­si all’an­no” sot­to­li­nea Valdameri.

Ec­co al­lo­ra che la si­tua­zio­ne fa­vo­re­vo­le in cui si tro­va il mer­ca­to ita­lia­no, che sta go­den­do in que­ste ul­ti­me sta­gio­ni di una do­man­da mai co­sì for­te dall’este­ro (per cau­se fa­cil­men­te ri­con­du­ci­bi­li al­la cri­si che al­tri com­pe­ti­tor me­di­ter­ra­nei, co­me il Nord Afri­ca, stan­no vi­ven­do) “do­vreb­be tra­sfor­mar­si in un’op­por­tu­ni­tà di ri­lan­cio dell’in­te­ro pro­dot­to tu­ri­sti­co ita­lia­no, a par­ti­re pro­prio da­gli im­mo­bi­li”. Chi si ade­gua, sot­to­li­nea il ma­na­ger,“tro­va il suo spa­zio nel mer­ca­to, ma gli in­ve­sti­men­ti eco­no­mi­ci so­no in­gen­ti”. Sull’al­tro piat­to del­la bi­lan­cia “il mi­glio­ra­men­to del pro­dot­to può por­ta­re an­che all’al­lun­ga­men­to del­la sta­gio­na­li­tà e crea­re dun­que un ap­peal per i player este­ri”.

Par­ti­co­lar­men­te in­te­res­san­ti so­no le po­ten­zia­li­tà del­le aree cen­tra­li e me­ri­dio­na­li del Pae­se,“do­ve la pos­si­bi­li­tà di di­ver­si­fi­ca­zio­ne del bu­si­ness so­no più evi­den­ti: un caso esem­pli­fi­ca­ti­vo è quel­lo del Ver­du­ra Re­sort di Sciac­ca, do­ve al di là del brand di lus­so Roc­co For­te che ge­ne­ra un cir­co­lo vir­tuo­so, c’è sta­ta la vo­lon­tà di dif­fe­ren­zia­re l’of­fer­ta ri­cet­ti­va con il pro­dot­to gol­fi­sti­co”.

SCE­NA­RIO DELL’OSPI­TA­LI­TÀ VER­SO L’AL­TO DI GAM­MA

Ri­spet­to all’evo­lu­zio­ne del pa­no­ra­ma al­ber­ghie­ro, am­pie so­no le op­por­tu­ni­tà sul seg­men­to di fa­scia al­ta. L’Ita­lia è il mer­ca­to in cui, se­con­do Valdameri,“ci so­no in as­so­lu­to più ho­tel di lus­so”. So­no in tut­to “4 o 5 i brand che giu­sti­fi­ca­no un prez­zo di ven­di­ta an­che dop­pio ri­spet­to agli al­tri, co­me Four Sea­sons,Ar­ma­ni, Bel­mond o Bul­ga­ri - ri­le­va il ma­na­ger - e l’Ita­lia è una me­ta mol­to am­bi­ta dal turismo d’al­ta gam­ma, lo è da sem­pre”.

Mi­la­no,Ve­ne­zia e Ro­ma le de­sti­na­zio­ni top nel­la Pe­ni­so­la, in quan­to a cit­tà,“men­tre sul fron­te bal­nea­re la Co­sta Sme­ral­da, Ca­pri,Taor­mi­na e Po­si­ta­no so­no le pri­me de­sti­na­zio­ni scelte dai brand di al­ta gam­ma per i lo­ro in­ve­sti­men­ti”. Ep­pu­re, ol­tre ai gran­di mar­chi che scel­go­no l’Ita­lia - e in ar­ri­vo ci sa­ran­no ol­tre a Bel­mond in To­sca­na,“an­che Me­liá e Aman che ar­ri­ve­ran­no al Sud Ita­lia”, an­ti­ci­pa Valdameri - ci so­no dei po­ten­zia­li com­pe­ti­tor che ap­par­ten­go­no all’ex­tral­ber­ghie­ro.

“Le vil­le pri­va­te sul ma­re rap­pre­sen­ta­no una gran­de tra­di­zio­ne per l’Ita­lia. Si trat­ta di una ti­po­lo­gia di ho­spi­ta­li­ty più com­ples­sa dell’al­ber­ga­to­ria nor­ma­le - spie­ga il ma­na­ger -, per­ché non of­fre ser­vi­zi e i clien­ti, per ov­via­re, di so­li­to si por­ta­no ap­pres­so an­che la ser­vi­tù”. E se co­min­cia­no ad emer­ge­re an­che gli ap­par­ta­men­ti di lus­so in lo­ca­tion bal­nea­ri, che in­si­dia­no la do­man­da al­ber­ghie­ra,“c’è un po­ten­zia­le le­ga­to all’out­door che in Ita­lia an­co­ra non ha tro­va­to spa­zio - spie­ga Valdameri -. Le espe­rien­ze all’aper­to, con of­fer­te ri­cet­ti­ve esclu­si­ve in cam­pi ten­da­ti, in al­tri mer­ca­ti stan­no pren­den­do pie­de ra­pi­da­men­te: con il no­stro ter­ri­to­rio si po­treb­be­ro of­fri­re sog­gior­ni uni­ci nei ri­fu­gi al­pi­ni o in iso­le sper­du­te. È un mer­ca­to an­co­ra aper­to, ine­splo­ra­to, ma la do­man­da non man­ca”.

Nel­le fo­to in al­to, il Bo­sco­lo Exe­dra di Ro­ma, men­tre qui a fian­co il No­va Yar­di­nia, og­gi Eth­ra Re­ser­ve in Pu­glia e il Th Ti Blu Vil­la­ge a Ma­ri­na di Pi­stic­ci

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