Il va­lo­re dell’ospi­ta­li­tà. Lo stu­dio World Ca­pi­tal

Co­me in­ve­sti­re nel mer­ca­to tu­ri­sti­co im­mo­bi­lia­re. Lo stu­dio World Ca­pi­tal Group

Turismo d'Italia - - Sommario - DI EMI­LIO VALDAMERI

L’im­mo­bi­le con de­sti­na­zio­ne tu­ri­sti­co ri­cet­ti­va, in par­ti­co­la­re l’al­ber­go, rap­pre­sen­ta una as­set class ben spe­ci­fi­ca del mer­ca­to im­mo­bi­lia­re. Per de­ter­mi­nar­ne il va­lo­re è ne­ces­sa­rio ef­fet­tua­re ana­li­si com­ples­se in quan­to cor­re­la­to al­la red­di­ti­vi­tà dell’at­ti­vi­tà com­mer­cia­le che vi si svol­ge. Ra­ra­men­te pe­rò il va­lo­re di un al­ber­go coin­ci­de con le at­te­se del pro­prie­ta­rio e con il prez­zo di mer­ca­to, che nor­mal­men­te di­pen­do­no da fat­to­ri eso­ge­ni o con­tin­gen­ti. Que­sto va­le per ogni be­ne rea­le o im­ma­te­ria­le, a mag­gior ra­gio­ne per gli al­ber­ghi, so­prat­tut­to se ap­par­te­nen­ti a sog­get­ti pri­va­ti con im­pli­ca­zio­ni af­fet­ti­ve o fi­sca­li.

In Ita­lia la gran­de mag­gio­ran­za de­gli al­ber­ghi è in­fat­ti di proprietà di fa­mi­glie che han­no fat­to la sto­ria del tu­ri­smo ita­lia­no, ma che spes­so non so­no più per­for­man­ti; la di­scre­pan­za tra le at­te­se dei pro­prie­ta­ri e il prez­zo che un in­ve­sti­to­re è di­spo­sto a pa­ga­re per ac­qui­sta­re un al­ber­go è uno dei mo­ti­vi che stan­no ral­len­tan­do l’ade­gua­men­to del pa­tri­mo­nio ri­cet­ti­vo na­zio­na­le al­le mu­ta­te esi­gen­ze del­la do­man­da sem­pre in forte evo­lu­zio­ne.

Il no­stro pa­tri­mo­nio ri­cet­ti­vo non ha eguali per qua­li­tà in­trin­se­ca e po­ten­zia­le e per po­lie­dri­ci­tà; l’Ita­lia è il Pae­se che al mon­do van­ta la mag­gior di­ver­si­fi­ca­zio­ne nell’of­fer­ta per ti­po­lo­gia e per qua­li­tà, è leader in Eu­ro­pa per nu­me­ro di po­sti let­to e van­ta il mag­gior nu­me­ro di al­ber­ghi lus­so al mon­do, ma è ca­ren­te nell’of­fer­ta di me­dio li­vel­lo, la più ri­chie­sta. In que­sto con­te­sto va ri­le­va­ta la per­di­ta di com­pe­ti­ti­vi­tà dei no­stri al­ber­ghi ne­gli ul­ti­mi 15 an­ni, che dall’ini­zio del nuo­vo mil­len­nio ha vi­sto cre­sce­re il nu­me­ro dei po­sti let­to più del­le pre­sen­ze re­gi­stra­te, con con­se­guen­te ca­lo dell’oc­cu­pa­zio­ne­me­dia del­le strut­tu­re che, ab­bi­na­ta al­la ri­du­zio­ne del­le ta­rif­fe, ha ri­dot­to i ri­ca­vi. Tra il 2001 e il 2014 ne­gli eser­ci­zi ri­cet­ti­vi ita­lia­ni il tas­so di oc­cu­pa­zio­ne dei let­ti era ca­la­to di ol­tre il 10%, in par­ti­co­la­re ne­gli al­ber­ghi eco­no­mi­ci; in­di­ce mi­glio­ra­to poi nel 2015 per ef­fet­to dell’Ex­po, e con­fer­ma­to la ten­den­za nel 2016–2017. La ri­du­zio­ne dell’oc­cu­pa­zio­ne ha spin­to mol­ti al­ber­ga­to­ri ad ab­bas­sa­re le ta­rif­fe: quin­di me­no en­tra­te, me­no uti­li, me­no ri­sor­se per le ma­nu­ten­zio­ni, che han­no ge­ne­ra­to un ca­lo di qua­li­tà che ha ob­bli­ga­to mol­ti al­ber­ghi a ri­bas­sa­re ul­te­rior­men­te i prez­zi.

La com­bi­na­zio­ne dei fat­to­ri evi­den­zia co­me il Re­vPar dal 2000 sia ca­la­to; nel 2017 era an­co­ra fer­mo a –23% per i 3 stel­le, –12,5% per i 4, –6% per i 5 stel­le. Ap­pa­re quin­di chia­ro co­me il no­stro si­ste­ma al­ber­ghie­ro ab­bia­mar­gi­ni di re­cu­pe­ro, e pos­sa es­se­re al cen­tro di no­te­vo­li in­ve­sti­men­ti nel pros­si­mo fu­tu­ro.

Que­sti con­te­nu­ti so­no par­te del con­ve­gno del 10 ot­to­bre a Fie­ra Ri­mi­ni or­ga­niz­za­to da Fe­de­ral­ber­ghi, in cui si pre­sen­ta­no i da­ti emer­si dal Rap­por­to su­gli Im­mo­bi­li a uso ri­cet­ti­vo e dal Fo­cus sui va­lo­ri im­mo­bi­lia­ri nel­le prin­ci­pa­li cit­tà ita­lia­ne e nel­le de­sti­na­zio­ni ma­re, rea­liz­za­to da World Ca­pi­tal Group.

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