LA RINASCITA DEI PICCOLI CENTRI

Sette milioni di case vuote e una cementificazione che avanza al tasso di 14 ettari al giorno: i dati raccolti da Ispra, l’istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale, fotografano la dispersione di risorse che, almeno in parte, potrebbero fornire la base per un mercato abitativo ecologico e ad alto valore aggiunto. A suggerirlo sono, prima di tutto, gli orientamenti governativi e comunitari, che hanno stabilito che entro il 2050 bisognerà raggiungere l’azzeramento totale del consumo di suolo netto. In altre parole, per ogni metro cubo costruito dovrà esserne “liberato” un altro, con vantaggi per l’intero patrimonio immobiliare. Ne è convinto Pasquale Iacovone, architetto dello studio 479 + Associati di Altamura e consigliere dell’ordine degli architetti di Bari, per il quale «il recupero dell’esistente diventerà fondamentale e darà la possibilità di ottenere un alto valore aggiunto da immobili che oggi sono particolarmente accessibili dal punto di vista economico». Sono molti gli amministratori di borghi e città “minori” che stanno insistendo proprio su questo tema, conducendo una battaglia contro lo spopolamento che può portare giovamento a chi compra casa, ma anche a chi la vende. È il caso delle cosiddette “abitazioni a 1 euro”: immobili residenziali, sovente in condizioni di abbandono, che vengono assegnati a prezzi simbolici a condizione che l’acquirente si faccia carico della ristrutturazione, per farne una dimora o un’attività commerciale. «Per loro stessa natura, si tratta di edifici in zone prevalentemente centrali e quindi nella posizione di maggior valore all’interno di città e paesi», osserva Iacovone. «Comprare a queste condizioni significa entrare in possesso di una proprietà il cui valore, al di là delle caratteristiche costruttive, è dato anche solo dal fatto di essere situato in una posizione inaccessibile per i nuovi stabili». Già consolidata nei paesi nordeuropei, in Canada e negli Stati Uniti, la moda del riuso affascina anche i social network, dove è facile incappare nelle storie di chi condivide le migliorie apportate ad abitazioni storiche o case di campagna. Ad attirare è spesso il contrasto tra un involucro agée e interni tecnologici e altamente performanti, dove un pavimento storico si sposa con le tapparelle elettriche oppure con una gestione della climatizzazione interna che si basa su comandi da remoto, sensori e intelligenza artificiale. Il tutto senza rinunciare «alla vita del borgo e alla convivialità di eventi e attività culturali che restituiscono il senso di una dimensione più umana», osserva l’architetto. Dopotutto, i piccoli centri sono proprio i più diffusi in Italia, che conta ben 6875 comuni con meno di 10mila abitanti (l’85% del totale); di questi, 5627 comuni ne hanno meno di cinquemila, secondo il censimento condotto da Legambiente. Un parco immobiliare «destinato ad apprezzarsi soprattutto grazie al lavoro agile, che fa guardare con maggiore interesse al south working », continua l’architetto. Ma qual è il valore aggiunto di un immobile ristrutturato? Secondo i dati di Homstate, un bilocale usato di 45 metri quadrati a Milano ha un valore medio di 71mila euro, contro i 134mila di uno ristrutturato. Raffronti simili valgono per Bologna (da 151 a 182mila euro) e Roma (da 141 a 247mila euro). Per Iacovone, «in generale, si può dire con certezza che il valore di un immobile, dopo la ristrutturazione, aumenta dal 75 al 100%, a seconda del pregio dell’area e delle innovazioni sulle quali si decide di puntare». Tuttavia, rimane incerto il destino del mercato immobiliare a causa della pandemia. Secondo il Market Report Milano/ Roma di Engel & Völkers, in collaborazione con Nomisma, nel primo semestre del 2021, nelle due principali città italiane, rimane in sofferenza il mercato dell’investimento, per effetto della forte flessione della domanda. Dall’altra, invece, cresce la richiesta nelle zone rurali e nelle province, come conferma una ricerca condotta da Idealista, che rileva già dalla scorsa estate un aumento importante della domanda più che raddoppiata a Brescia (+268%),Alessandria (+241%),Asti (+181%), Verona (+129%), Viterbo (+123%) e Brindisi (+100%).