КОМПРОМИСС ДЛЯ ИПОТЕЧНИКА

ДК беседует с начальником управления по защите прав потребителей финансовых услуг и внешних коммуникаций НБ РК Александром ТЕРЕНТЬЕВЫМ

Свыше 31 тысячи заявок поступило на рефинансирование ипотечных займов, выданных с 2004 по 2009 год, и еще более четырех тысяч заявок – на рефинансирование валютных ипотечных займов физических лиц, полученных до 1 января 2016 года. Сумма заявок оценивается почти в 270 миллиардов тенге.

Процесс реструктуризации займов продолжается. Так, по первой программе уже рефинансировано 22 938 займов на сумму 132,6 млрд тенге. С учетом револьверного механизма освоения средств до 2026 года программой планируется рефинансировать около 40 000 займов.

По программе рефинансирования валютных займов одобрено 3 460 заявок на сумму 28,4 млрд тенге, рефинансировано 2 282 займа объемом 15,9 млрд тенге. Эти данные недавно обнародовал НБ РК. При этом в Нацбанке считают, что есть еще заемщики, которые могли бы претендовать на участие в программе рефинансирования валютных займов, но не подали заявки. Трудно понять мотивацию «молчунов», но время у них еще остается: прием заявок заканчивается 15 декабря 2018 года. Как это лучше сделать и в целом что дают государственные социальные программы, которые реализует Национальный банк, поговорим с начальником управления по защите прав потребителей финансовых услуг и внешних коммуникаций НБ РК Александром ТЕРЕНТЬЕВЫМ.

– Цифры показывают масштаб проблемы. Но за каждой цифрой – живые драмы конкретных людей. И очень хорошо, что было найдено системное решение этих вопросов на государственном уровне. Но почему же вначале люди митинговали и протестовали, а теперь не спешат писать заявки на рефинансирование? Ведь, по оценкам, число таких заемщиков должно было составить 22 тысячи, а обратились по программе немногим более 4 тысяч заемщиков. Александр Леонидович, может, люди видят подвох, или банки второго уровня препятствуют, поскольку не заинтересованы: плохой заемщик – пожизненный должник, а здесь явные потери?

– Версии не будем строить. Сразу приведу аргументы. В чем выгода валютного ипотечного заемщика? Подав заявку и получив ее одобрение, он продолжит гасить свой кредит по курсу 188,35 тенге за доллар. То есть, рефинансироваться валютные ипотечные займы физлиц, выданные до 1 января 2016 года, будут в тенге по курсу Нацбанка на 18 августа 2015 года. Поправки были внесены в программу в соответствии с январским поручением главы государства. Президент, напомню, поручил окончательно решить вопрос по валютным ипотечным займам населения, выданным до 2016 года.

– И кто в итоге покрывает курсовые потери, а также потери по комиссиям и пени, в чем здесь выгода банков второго уровня?

– По нашим расчетам, общая сумма курсовой разницы составит порядка 156 млрд тенге. Она будет покрываться банкам за счет средств Национального банка. При этом банки должны будут простить заемщикам накопившуюся задолженность по вознаграждению, комиссиям и неустойке, которая в сумме превышает 136 млрд тенге. Но выгода банков очевидна: они получают компенсацию по курсовой разнице, сохраняют платежеспособного заемщика, обретают высокую вероятность возврата выданных кредитов.

И поскольку с начала 2016 года валютная ипотека в Казахстане не выдается,то мы надеемся, что «рецидивов» больше не будет и по мере погашения старых займов эта история сойдет на нет. Государство и Нацбанк сделали серьезный шаг для решения этой проблемы. Теперь многое зависит от активности заемщиков и оперативности банков. Поэтому валютным заемщикам стоит поторопиться и воспользоваться шансом, чтобы урегулировать вопрос и снизить свою долговую нагрузку. – Как это сделать? – Как можно быстрее обратиться в банк-кредитор, где заемщику помогут определить соответствие его конкретного займа условиям программы, расскажут в деталях, как это работает, сделают расчеты, график платежей.

Если же вдруг возникнут вопросы, ответы на которые они не смогут получить в банке, или если столкнутся с отказом, волокитой, иными препятствиями, то следует сразу же обращаться в соответствующие филиалы Национального банка.

Можно обратиться в наше управление. При этом каналов связи сегодня доста- точно: телефоны, сайт, приложение «НБОнлайн» – и мобильное, и веб-версия. С условиями программы предварительно можно ознакомиться в разделе «Защита прав потребителей финансовых услуг» на сайте Национального банка.

– Решение проблем валютных заемщиков – лишь одно из социальных направлений работы Национального банка. Давайте напомним и о других программах, благодаря которым уже решились проблемы тысяч клиентов банков и будут решены еще очень многих людей.

– Продолжим тему ипотечников. Она долгое время оставалась в топе новостей. Поиск решения был непростым, но по мере того, как острота проблемы ушла, общественный интерес к ней пропал. Между тем все эти годы шла системная работа Национального банка в этом направлении, и сегодня уже можно говорить о результатах. Но более важно, чтобы общество, так же, как и банки, из этой ипотечной истории извлекли уроки.

Напомню кратко предысторию. Строительный бум начала 2000-х годов породил серьезный ипотечный спрос. Банки охотно выдавали ипотеку, поскольку залоговая недвижимость росла в цене. Когда пошла первая волна мирового финансового кризиса в 2008 году, обнажился целый ряд копившихся проблем. Первая. Банки потеряли возможность рефинансировать свои внешние обязательства. Вторая. Цены на жилье упали. Третья. Большинство ипотечных заемщиков, и в первую очередь валютных, утратило возможность обслуживать свои займы. Встал риск потери залогового жилья, которое к тому же на рынке уже не стоило столько, сколько было выдано на его приобретение.

Ситуация обострилась к концу 2014 года, когда начались массовые выселения банками проблемных ипотечных заемщиков. Первая из мер Нацбанка – переговоры и заключение с банками и общественными объединениями меморандума, запрещающего выселение граждан из единственного жилья на период отопительного сезона. Это был основополагающий документ, давший возможность начать разработку мер и комплексных программ, нацеленных на поддержку потребителей финансовых услуг. Меморандум впоследствии трансформировался в законодательную поправку, прямо запрещающую выселение людей из категории социально уязвимых слоев населения из жилья в период отопительного сезона.

Начать конструктивный диалог с отчаявшимися заемщиками было непросто. Для этого было приложено немало сил, как со стороны Нацбанка, так и местных властей, общественных организаций. Ключевым здесь, безусловно, стало поручение главы государства найти решение проблемы ипотечных заемщиков. В апреле 2015 года правлением Национального банка была утверждена Программа рефинансирования ипотечных займов. На ее реализацию Нацбанк выделил 130 млрд тенге. Была поставлена цель – сохранение единственного жилья ипотечных заемщиков, получивших займы в период с 2004 по 2009 год, на который пришлось 82% просроченной задолженности по ипотеке.

Вскоре совместно, с учетом позиций всех сторон – общественных объединений, заемщиков, представителей политических партий и государственных органов, была разработана первая программа.

Разработанная по инициативе главы государства программа стала поистине народной. Она предполагала списание задолженности заемщиков по вознаграждению, неустойке, комиссиям, а также рефинансирование остатка основного долга по ставке не более 3% годовых. Учитывая, что средняя ставка вознаграждения по договорам займа, заключенным в указанный период, составляла 15% годовых, это было очень ощутимо.

К тому же за годы, с момента выхода на просрочку, долговая нагрузка некоторых из заемщиков вырастала на 600%. Это происходило за счет штрафов, пени. Программа же фактически возвращала заемщиков на исходные позиции оставшегося основного долга, простив им пеню и вознаграждение и дав возможность погашать основной долг.

Мы понимали, что программа должна развиваться и это позволит нам максимально вовлечь заемщиков в программу. К примеру, мы обнаружили проблему с налогами. В законодательстве была норма, гласящая, что если банк прощал заемщику какую-то сумму пени или вознаграждения, то и банк, и заемщик должны были платить с нее налог как с дохода. Но это, образно говоря, «мертвые деньги», о каком налоге может идти речь? Поэтому с МНЭ и Минфином мы отработали этот вопрос, освободив заемщиков и банки от необходимости их уплаты.

Другой проблемой стали решения судов о продаже банками квартир заемщиков, допустивших серьезные просрочки. Юридически банки имели полное право продавать это залоговое имущество. Но благодаря начавшемуся диалогу они, вместо продажи, начали принимать меры, чтобы это жилье оставалось у заемщиков. Когда программа заработала, заемщики должны были возмещать банкам ранее уплаченные ими госпошлины, которые достигали огромных сумм. Мы выделили отдельную категорию лиц, относящихся к числу социально уязвимых слоев населения (СУСН). Они вошли в программу рефинансирования, но не могли оплатить госпошлину. И Нацбанк решил поддержать их, оплатив за них госпошлину и курсовую разницу по валютным займам. Только на компенсацию данных расходов затраты из бюджета Нацбанка составят около 15 млрд тенге. В целом за эти годы в программу было внесено около 40 поправок.

Кроме того, были внесены изменения в законодательство, направленные на защиту заемщиков и недопущение увеличения их задолженности в дальнейшем.

– Если коротко, какие принципиальные изменения в законодательство были внесены?

– С 1 января 2016 года был введен запрет на выдачу ипотечных займов в иностранной валюте физическому лицу, не имеющему доходов в ней.

Также был введен пятилетний срок исковой давности по делам между банками и проблемными заемщиками. И поскольку ограничений по сроку исковой давности не было, банки зачастую не реагировали на растущие неплатежи, а спустя лет десять предъявляли иски к заемщикам. Можно представить, какие суммы при этом накапливались.

Был введен и запрет на изменение условий договоров банковского займа в одностороннем порядке, введено ограничение на взыскание денег со счета заемщика в размере не более 50% от поступающей суммы. С 1 января 2016 года была введена норма в виде запрета для банков требовать выплаты вознаграждения и неустойки по ипотечному жилищному займу, которые были начислены после 180 последовательных дней нахождения заемщика на просрочке.

По инициативе Нацбанка в 2017 году был принят Закон «О коллекторской деятельности». Мы зарегулировали этот рынок, и сейчас коллекторские компании стараются работать в правовом поле.

– Совсем недавно Национальным банком была запущена программе «7-20-25». Еще не время спрашивать о результатах, но какова динамика, вызвала ли программа интерес в обществе?

– Да, она как-то сразу пошла в народ. По состоянию на 20 октября уже поступило 3 752 заявки на получение займов на сумму 44,5 млрд тенге. Из них было одобрено 2 513 заявок объемом 30 млрд тенге. И спрос нарастает.

– Много лет говорится о возможности приобретения жилья у банка через механизм аренды. Какие здесь подвижки? Ведь это и в самом деле выгодно – вначале платишь аренду до погашения стоимости жилья, а оно затем переходит в собственность. Многие люди годами платят за аренду, но в итоге остаются и без жилья, и без накоплений на него. И тем более выгодно, если в аренду берется жилье, которое ушло от собственника в залог банку за просроченный кредит.

– К этой идеи нас подтолкнула сама практика. Мы видели, что некоторые заемщики, не вошедшие в программу, либо вошедшие, но по-прежнему испытывающие сложности с обслуживанием кредитов, остаются в группе риска. В первую очередь речь идет о категории СУСН. Поэтому в законодательство Нацбанк внес поправки, позволяющие банкам в рамках Программы передавать жилье в аренду заемщикам, которые стали неплатежеспособными. Речь идет именно о залоговом жилье по ипотеке, которое перешло в собственность банка. Сейчас нами разрабатывается механизм его передачи в аренду. Это еще один беспрецедентный шаг навстречу гражданам и уникальная возможность сохранить свое жилье.

Думаю, что этот разрабатываемый механизм станет заключительной опцией комплексной программы поддержки ипотечников.

– Многим ли казахстанским семьям можно помочь благодаря этим программам?

– Показатель не так уж мал: по нашим оценкам, реализуемые программы поддержки позволят сохранить свое жилье, как минимум, 50 тысячам граждан. Как я говорил, до конца года еще идет прием заявок от валютных ипотечников. Плюс прорабатываемый механизм арендного жилья наверняка заинтересует многих должников.

– Чему, на ваш взгляд, должна научить казахстанцев отечественная непростая, полная драм ипотечная история?

– Вывод, который лежит на поверхности: долг платежом красен. Прежде, чем брать кредит в банке на любую цель, а тем более ипотеку, нужно взвесить все аргументы, соизмерить свои финансовые возможности. Никакой банк никому не будет прощать многомиллионные займы. Так же точно, как никто другой не будет принимать на себя такое бремя, если, конечно, это не близкие родственники.

Тем более не будет «прощать» или списывать кредиты государство.

Правительство, Нацбанк пошли в этой ситуации на беспрецедентные меры поддержки и в силу того, что все мы вошли в рынок неподготовленными, мало что понимающими в его законах. С другой стороны, ошибки были совершены не только заемщиками, многое в работе самих банков способствовало созданию такой ситуации. Да и регуляторные, надзорные меры, так же, как и законодательство, не были сформированы, очень многое здесь формировалось вслед за практикой. Мы чаще исходили из собственного негативного опыта.

Теперь мы многое понимаем, многое учли. Стали понятны сферы ответственности и государства, и финансовых институтов, и самих граждан. На уровне законодательства был принят не только пакет мер, защищающий права получателей финансовых услуг, но сформулированы четкие, а порой и жесткие требования к банкам, финансовым институтам. Когда же пришло понимание того, как работает банковская система, каковы правила, то и нашим гражданам следует стать более ответственными. Привлекая кредит, всегда следует понимать, что это не подарок, не грант, не бонус. Это рыночный продукт, получив который, необходимо будет его возвращать на рыночных условиях. Помнить, что договор банковского займа – это документ, обязательный к исполнению. И все взаимоотношения с банком строятся на ответственности сторон.

Поэтому, идя на беспрецедентные меры поддержки, мы подчеркивали, что работаем только с теми заемщиками, которые реально хотят отвечать по своим обязательствам. И требования о полном списании долгов не рассматриваются и рассматриваться не будут.

Тем более что сегодня есть различные варианты приобретения жилья, которые не требуют дорогой ипотеки: социальное, арендное, в том числе с возможностью выкупа, возможности накопления через систему жилстройсбережений…

Думаю, те, кто прошел через все перипетии, понимают, что лучше не доходить до такой черты.