강남4구·마용성정조준…과천·분당은제외‘시끌’
관리처분인가우선고려…형평성논란“사실상전역대상과열진정효과있을것”분양가HUG심사보다5~10%낮아질듯
지난 5개월간 말도 많고 탈도 많았던 민간택지 분양가상한제가 6일 정부의적용지역지정으로본격시행됐다.
이날 공개된 분양가 상한제 적용지역은 서울 강남 4구(강남·강동·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 등 27곳이다. 당초 정부의 동(洞) 단위 ‘핀셋 지정’ 방침이 재개발·재건축 등정비사업을통해공급되는 일반분양분의 고분양가 책정으로 집값 상승을현저하게부추길수있는서울주요지역을정밀조준한것이다.
정부는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 분양가상한제 정책 보완 수단으로 사용할 예정이다. 나아가정부는분양가통제회피현상이확인될 경우 곧바로 추가 적용지역 지정에 나서겠다고예고했다.
사실상 서울 전역과 수도권 등이 정부의 고분양가 통제의 사정권에 놓이게된 셈이다. 적어도 재개발·재건축 등 정비사업지의 고분양가가 집값 상승의 원인이 되는 일은 없게 하겠다는 정부의 의지가드러난 것이다.
이에 따라 서울 등 분양 시장 과열 양상은 어느정도 진정되고 고분양가 책정으로 인한 집값 상승악순환 고리를 끊는 데 일정 부분 효과를 나타낼것으로 보인다.
하지만 분양가 책정 갈등으로 그간 유력 후보지역으로 거론됐던 경기 과천, 성남 분당 등은 정작상한제 지정지역에서 빠져 선정 형평성 논란이 거세질것으로예상된다.
서울에서 비교적 집값이 비싼 지역으로 꼽히는이촌·논현·수서·양재·우면·석촌·삼전동 등도 이번적용대상지역에서제외돼분양가상한제가지역별시세변동에영향을줄가능성도배제할수 없다.
서울을 비롯한 투기과열지구 전역은 이미 분양가 상한제 법정 지정 요건을 충족한 상태다. 국토부 측은 이번 27곳을 선정하는 데 있어 △최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 △2017년 ‘8·2 부동산 대책’ 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역중 일반분양 예정 물량이 많거나 △고분양가 책정움직임이있는사업장이확인되는지역을중심으로검토했다고밝혔다.
특히 강남 4구는 정비·일반사업이 있고 최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되, 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등은 제외했다고 덧붙였다. 아울러그외지역은 고분양가 책정우려가있는곳들을중심으로선정됐다.
세부적으로 올해 9월 기준 강남구 개포동 ‘개포주공 1단지’, 대치동 ‘대치쌍용 1단지’, 서초구 잠원동 ‘반포우성’, 강동구 둔촌동 ‘둔촌주공’ 등이 상한제사정권에속한다.
정부는 민간택지 분양가 상한제 시행으로 분양가가 기존 시세 대비 20~30%는 물론, HUG의 심사보다도 5~10% 정도낮아질것으로관측했다.
업계 역시 이번에 선정된 27개동에 대해서는 모두 선정이 충분히 예상됐던 곳들이라고 입을 모은다. 문제는 오히려 예상보다 선정 지역 수가 적다는데 있다. 오히려최근분양가상한제선정유력지역으로거론됐던경기 과천시, 성남시분당구등은제외됐다.
특히 과천시는 지난 8월 상한제 회피를 위해 후분양으로분양방식을 전환, 3.3㎡당 4000만원 선에가격이 책정된 단지가 등장하면서 고분양가 논란에 휩싸였던 곳이다. 무엇보다 과천시가 분양가 상한제도입의당위성을제공한유력지역중한곳인점을 감안하면, 이번선정에서제외된데대해이해하기힘들다는것이업계중론이다.
이문기 국토부 주택토지실장은 “과천의 경우 주택가격상승률은높지만전반적으로정비사업이관리처분인가이전의초기단계에있어포함하지않았다”며 “최근 상승세를 보인 서울 서대문구 등도 일정수준의 정비사업 물량이기준에 미치지 못했다”고 설명했다.시세상승보다는관리처분인가기준을우선적으로고려해지역을선정했다는의미다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “상한제 지정지역은단기간내분양시장이안정되는효과는있겠지만, 이에 해당되지 않는 지역은 풍선효과가 발생해수요층이 늘어날 가능성이 높다”며 “물론 정부가 동단위 핀셋 지정을 강조한 만큼, 상한제가 지정되지않은 지역의 시세 상승 시 추가 지정이 이뤄질 것이다. 하지만 장기적인 측면에서 공급이위축될우려가있다”고 말했다.
익명을 요구한 한 부동산학과 교수는 “정부가 관리처분인가를 기준으로 삼은 근거가 명확하지 않다”며 “초기 단계 재건축이 시장에 미치는 파장이 크지
않다고판단한 모양인데, 과천과같이시세가급등하는 지역이라면 이것만으로도 상한제로 지정될 이유는충분하다고본다”고 지적했다.
국토부는 이번 지정이 1차 지정으로, 분양가 상한제가 적용되지 않은 지역이나 조정대지역에서 해제된 곳이라 해도 시장 불안 양상이 나타날 경우 신속한추가지정에나서겠다고강조했다.