갭투자막는다더니…수도권신도시1억이면집산다

동탄2·별내등전세가매매가90%육박추석이후거품빠질땐‘깡통전세’우려

서울주요지역아파트에서는신고가와급매물이동시에소화되는가운데동탄·별내등 경기도권신도시에서는전셋값과매맷값차이가급속도로좁혀지고 있다. 전세가가 매매가의 80~90%에 육박하면서세입자가 계약기간 만료 후 보증금을 제때돌려받지못하거나 아파트 가격이하락세로 접어들면 보증금을떼일수있는이른바‘깡통전세’에대한우려도커지고있다.

28일 관련업계에따르면경기도 동탄2신도시, 별내신도시, 운정신도시등 수도권에서는 전세수요가높은 신축 아파트 전셋값이급격하게오르면서매매가와의차이가불과 1억원안팎으로좁혀지는단지가늘고있다.

대표적인 곳이 동탄2신도시다. 동탄2신도시 센트럴푸르지오 전용 59㎡는 지난 22일 5억6000만원에거래됐는데같은달 비슷한 조건의전세는 3억6000만원에 거래돼차이가 2억원에 불과하다. 5년차인이아파트는1348가구 가운데전세매물이단2건이다. 현재전용 75㎡ 전세시세는 4억5000만~5억원인데 매매가가 6억3700만원이라 전세가율이70~75%에달한다.

또다른신축아파트인동탄2신도시호반베르디움더클래스도 전세가와 매매가가 1억3000만원 밖에차이가나지않는다. 현재전용 59㎥ 매매가는 5억~5억5000만원선인데 전세가는 3억7000~4억원대에형성됐다.인근중개업소는 “교통호재, 신축등의수요로 일대전세가격이근 일년 사이에 2~3배 올랐다”면서“등록되지않은 로열층의경우 전세가가매맷값을역전한곳도있다”고 말했다.

경기도 남양주 별내신도시에도 비슷한 현상이나타나고 있다. 별내동 쌍용예가는 전세가가 매매가의90%에육박한매물이등장하고있다. 일선중개업소에따르면이아파트전용 122㎡ 전세시세는현재7억5000만원선인데, 이는최근 실거래가(7월1일·8억5000만원)와 1억원차이에불과하다.

남양주 별내더샵아파트역시전용 135㎡ 전세시세가현재7억원대인데,이는비슷한조건의가장최근 실거래가(7억원·2019년 12월)와 일치한다. 현재전용 135㎡ 매매가는 9억원에올라와 있다. 별내남광하우스스토리도 매매가와 전셋값이1억원 차이에불과하다.이아파트전용 133㎡의전셋값은 6억원,매맷값은7억원에형성됐다.

전문가들은가격방어력이약한경기도부터전셋값이매맷값을 역전하는 현상이나타날 가능성이높다고 진단했다. 전세는 매매보다 수요공급에따라 움직이는 성향이더강한데지금처럼매물 총량이줄면수급 불균형이심화돼직주근접성, 교통편리성, 학군 등 확실한 수요가 뒷받침된 지역에서는계속해서전셋값이상승할 가능성이크다. 보통전셋값이매맷값의 70%를 넘어가면 부실 우려가 높은것으로본다.

심교언 건국대부동산학과 교수는 “경기도권은매매가격이크게오르지않아 가격방어력이강한지역부터 갭차이가 다시 줄어드는 양상을 보이고있다”면서 “정부가 전월세상한제, 투자 및 유동성규제를 강화했기때문에추석이후 부동산 조정장이한차례오면수도권부터무너질가능성이크다”고진단했다.

박원갑 국민은행WM스타자문단 수석부동산전문위원도“지금은 전세매물이없어서전세가를밀어올리는 상황이기때문에갭차이가 줄어들었다고해서투자 여력이생겼다고 보긴어렵다”면서“서울을 제외한 수도권 신도시에서는 전세가격 거품이빠지면서 채무불이행 위험이 높아질 가능성이 크다”고 우려했다.