너무올랐고매물도없어…‘노도강·금관구’노려라
전통적인기지역오름폭커접근어려워서울외곽·경기김포·남양주등수요몰려
추석이후에는서울외곽지역이나 비규제지역등저평가 지역을 중심으로 수요가 몰릴것으로 예상된다.
연휴가끝나집을찾는수요는늘어날것으로보이는데, 전통적인기지역은 그간 가격오름폭이큰데다매물이많지않아접근이쉽지않기때문이다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “추석이후 12월경이사를 계획한 이들이이달부터내달까지물건을 찾을 텐데, 상대적으로 가격이저렴하고매물이넉넉한곳들위주로거래가될 것”이라며“이런 지역들은 매맷값과 전셋값의차이도크지않아, 전세에서매매로 돌아서는 이들도 적지않을것”이라고 했다.
그러면서“서울 노도강(노원구·도봉구·강북구)이나 금관구(금천구·관악구·구로구), 중랑구 또는 경기김포·고양·의정부·남양주 등강남에서먼쪽이대표적인예시다.특히대출이더나오는비규제지역으로 몰릴가능성이있다”며“서울은 매물이없다. 서울까지출퇴근이가능한경기권까지도매물이품귀를빚고있다”고 덧붙였다.
고준석동국대법무대학원 겸임교수도 “결국 30대나 서울 외곽지역등을 중심으로 가격은 우상향할것으로 예측한다”며“전반적인 거래량이줄어드는 가운데서도 30대의 매수량은 전체의 40%를 웃돌고 노원, 성동, 금천, 관악 등의매수량도 전체의40%이상”이라고말했다.
그는 “하반기분양되는 아파트단지들의청약 경쟁률이불쏘시개역할을할 것이다. 높은가점커트라인과 경쟁률로 청약을 포기하고 매수하려는 수요가늘수있다”며“내년 7월 3기신도시사전청약전까지이런현상이이어질수있겠다는 생각”이라고 했다.
실제로 청약 경쟁률은 나날이높아지는 추세다.부동산 정보업체 ‘부동산114’에 따르면지난 1~9월서울 아파트 청약 경쟁률은 평균 68대 1로 나타났다.역대최고경쟁률인2001년 당시61.5대 1을뛰어넘을가능성도제기된다.
청약 경쟁이치열해지면서당첨가점도고공행진하는 모습이다. 지난해에는 만점당첨자가 없었지만, 올해는 서울동작구 흑석리버파크자이,양천구신목동파라곤등에서84점만점이등장한바있다.
다만 정부 규제에따라수요가 늘어나기어렵고,세부담등으로출회되는매물이늘어날것으로전망되는 만큼가격조정은 불가피하다는 소수 의견도존재했다.
이광수미래에셋대우애널리스트는“이달 5일 기준 서울아파트거래량이1894건으로 크게하락했는데, 수요감소와 매물부족이 복합적으로 영향을끼친 것으로 보인다”며“매수자는 크게오른 가격과 대출·세금규제등을부담으로느끼고있고, 매도<노원·도봉·강북구> <금천·관악·구로구>
자는낮은가격에는팔지않겠다는입장”이라고 진단했다.
이어 “당분간 매도-매수 간 힘겨루기는 지속될것으로보인다”며“다만 내년6월전까지매물을내놓아야 하는 다주택자로 인해장기적으로는 가격하락폭이커질수 있다. 고점대비낮게거래되는물량의비중이8월이후크게늘어나는 추세”라고 전망했다. 그는또“갭투자가 매맷값을끌어올리는경향이있는데, 현재는갭투자가 사실상불가능한상황”이라고도 했다.
한편임대차 시장에대해서는 매물부족, 가격상승 현상이이어질 거란 예측이 공통적이었다. 김학렬소장은 “지난 3년간 매매시장이크게올랐다면향후 5년 동안은 전세가 그 바통을이어받을 듯하다”며 “그간 매매가격이크게올라 매맷값-전셋값갭이 크다. 매매는 그대로인데전세만 올라도 이상할것이없다”고 했다.
이광수 애널리스트도 “매매가가 조정돼도 전세는 그렇지않을수 있다”며“지난 2012년부터 2015년까지전세가가 오를 때오히려매매가는 빠졌다.전세가격이매매가격보다높은아파트,이른바역전세도나타났다”고 했다.
고준석교수는 “근본적으로 저금리가 지속되며전세의월세화가 가속화되고 있다. 공급부족, 임대차법등까지가세해전세물량을 줄인다”며“전세멸종은이어지거나강화될것”이라고내다봤다.