하반기도여전한전세대란…‘0·2·4법칙’을기억하라

입주직후·2년·4년지난아파트노려야단지특성따라저렴한곳가격흥정도

임대차법시행과 가을 이사철 수요가 맞물리면서전세품귀현상이서울을 비롯한 수도권으로 확산되고 있다. 뛰는집값위에나는전셋값으로올해는유독집없는세입자들의고통도깊어지고있다.

5일 한국감정원에 따르면 서울의 전셋값은 지난달 28일 기준 0.09% 올라 66주 연속, 수도권 전셋값은 0.15% 올라 60주 연속 상승세를 보였다.강남구(0.09%→0.12%), 서초구(0.07%→0.09%), 송파구(0.12%→0.13%), 강동구(0.13%→0.14%) 등 강남 4구를 비롯해 노원구(0.07%→0.14%), 동작구(0.08%→0.12%), 종로구(0.02%→0.03%), 성동구(0.08%→0.09%) 등서울전역에서상승폭이커졌다.

전세수급 불균형이 심화되면서 올 하반기까지는전셋값상승이지속될가능성이크다. 특히저금리장기화로 집주인들의월세선호 현상이뚜렷해진 데다 임대차법, 3기 신도시청약대기수요 등으로 전세물량은갈수록줄어들면서그나마 남아있는물량의가격도 오름세다. 전세거주자들의곡소리가 들리는 답답한 현실 속에서도 꿋꿋하게세입자로살아남기위한조언들을담았다.

◆올가을전세대란…아직도통하는 ‘0·2·4법칙’

전셋집을 구할 때는 0(이제 막 입주가 시작된지역), 2(입주 후 2년이 지난 아파트), 4(입주 후 4년이지난 아파트)의법칙을기억하면 된다. 수천가구의대단지신축아파트가 입주를 시작하면전세물량이한꺼번에쏟아져가격이낮아지기때문이다.

일반적으로 신축 아파트 전셋값이제자리를 찾을때까지는5년정도가 소요된다.임대차법시행으로 전세난이심화되고 있어 0·2·4법칙을 좇는 신혼부부들의발걸음은더바빠질것으로 예상된다. 부동산 중개업계관계자는 “신축 아파트는 일반적으로 전세가격이낮고, 기반시설 미비, 미등기등단지특성에따라 저렴한 곳도 있기때문에세입자들의선택폭이상대적으로넓다”면서“이경우에는가격을흥정해볼여지가크다”고 조언했다.

◆제로금리시대…더싼대출알아보기

마음에드는 전셋집을 구했는데자금사정이여의치않거나,전세계약이끝나가는데갑자기집주인이보증금을 올려달라고 한다면어쩔 수 없이금융권의도움을 받을 수밖에 없다. 실제 신한·우리·국민·하나·농협 등 5대 시중은행의지난 8월 말 기준 전세자금대출(은행계정) 잔액은 96조4712억원으로, 관련집계가 시작된 2016년 이후최대치를기록했다.올해에만16조원이상이늘어연말까지5대은행전세대출잔액이100조원을 넘을것이라는전망도나온다.

전세자금대출은취급기관이나상품마다금리가달라따져봐야할부분이많지만정부기금으로만든 상품이금리가 낮을 수밖에 없다. 연소득 6000만원 이하(자녀가 2명이상이면 7000만원 이하)의무주택가구주가 신청할 수있는일반디딤돌 대출은금리가 1.95~2.70%다. 혼인후7년이내이면서부부 합산 연소득 7000만원 이하인 신혼부부를 대상으로 하는 신혼부부 디딤돌 금리는 1.65~2.40%,부부합산 연소득 5000만원(자녀가 2명 이상이면6000만원 이하) 이하인 무주택가구주가 신청가능한 일반버팀목 전세대출 금리는 연 2.10~2.70%수준이다.

시중은행의전세자금 대출은 금리가 다소 높은대신소득등의제한이없다. 주택금융공사에따르면 대출금리가 가장 낮은 곳은 우리은행으로 연2.31% 수준이다. 대부분의 시중은행 평균금리는2.32~2.58% 수준인데보증금리등 부대비용을 감안하면실제부담금리는다소높아질수있다.

대출할곳을정했다면실제대출이가능한지, 또심사소요기간은얼마인지파악해야 한다. 집을구할땐대출여부를 먼저밝히고, 대출 실행이안될때는계약이해지될수있음을특약으로넣어야 한다. 대출은 심사부터 실행까지 2주 정도의기간이소요되는만큼계약까지는한달이상의시간을잡는게안전하다.

◆전세계약서쓰기전명심해야할세가지

전셋집을 구할 때는 반드시등기부등본을 확인해야 한다. 등기부등본을확인할땐세가지만기억하면 된다. 직접떼기,등기부등본과계약서상의주소및소유자가 일치하는지확인하기, 근저당 여부등이다.

먼저 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서700원만 내면바로발급받을수 있다. 거래를하는부동산에서공인중개사가등기부등본을떼어주긴하지만, 등기부등본내용은실시간으로바뀔수있으니계약직전에내손으로직접발급받아확인하는것이좋다.

부동산 매매 계약서(또는 임대차 계약서)의법적효력이 발생하려면, 등기부등본과 계약서상의주소와 소유자가 일치해야 한다. 먼저등기부등본의주소는 ‘표제부’, 등기부등본소유자는‘갑구’에서확인가능하다.등기부등본상소유자가계약하는집주인과 일치하는지도 신분증을 통해꼭 확인해야한다.

근저당은앞으로 생길 채권의담보로서집의저당권을 미리설정하는 것을 뜻하는데, 등기부등본‘을구’에서확인할수있다.근저당이많이설정된집이라면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금이 위험해질수 있다. 또보증금을더욱안전하게지키기위해계약직후전입신고와확정일자를받는것도필수다.