누를수록커지는전월세파동…정부대책이더두렵다
한국감정원의9월 전국주택가격동향 조사에따르면, 전세가격이지난 6월부터상승세가 가속되면서9월에는 전월에비해수도권 0.65%, 전국 0.53% 치솟고있다.매매가격도6월부터다시상승률이높아져9월에는 수도권 0.43%, 전국 0.42% 인상되었다.작년까지잠잠하던월세가격도 6월 들어상승세를타고 있다. 전체주택의평균가격으로 지수를 산출해서이정도이지아파트 가격을 중심으로 분석하면상승률은훨씬가파르다.
주택가격상승은 당연히주택시장의수요와 공급에 기인한다. 가격상승폭이큰 수도권을 중심으로 살펴보면, 전세시장은 지난해10월 93.5, 올해 5월에는 99.1로 공급우위였으나, 6월이후역전되어9월에는 109.4로 수요우위가 심화되고 있다. 매매도9월에는 112.1로 수요우위를, 월세역시 107.8로 수요우위를 보이고 있다. 금년하반기이후 전세·매매·월세모두수요에비하여공급부족이발생하고있는1차적원인은 정부여당이지난 7월일방적으로통과시킨주택임대차3법에기인한다.
임차인위해만든법이되레숨통조여
주택임대차 3법의주요조항중하나인계약갱신청구권을 갖게된임차인의자동갱신이많아져전세매물잠김현상이발생하고,임대인은인상률5%상한을 의식하여새로운 계약체결시보증금을미리올리는것이전세가격상승을촉발하고있다는것이현장전문가들의분석이다.임대차 3법의부작용에더하여 2017년 이후 계속된 정부의주택규제강화가 상승효과를 일으켜 전세·월세·매매 가격이모두 급등하면서,임차인을 위한다고만든각종법과 정책들이역으로 임차인의숨통을 조이고 주거불안 사태를양산하고있다는 점에서부동산 정책실패의전형으로평가된다.
정부 여당은 전세가격이 치솟자 전세가 줄어들고월세가늘어나는것이주택시장의정상화과정이라고 몰아가면서전·월세 전환율을 기존 4.0%에서2.5%로 낮추는규제를더강화했지만,이는월세전환이예상만큼늘지않고 전·월세전체로공급량이감소하여전·월세동반상승세를만들고 있다. 부동산정책당국이주장하는선순환이란취득세인상과대출규제로수요를 줄이고,재산세·종합부동산세로주택보유의세부담을늘려매도를유도하면수급이역전되어매매가격이하락하고 전세가격도 떨어진다는논리지만,시장의반응은정반대로움직이고있다는데문제가 있다. 정부의강한규제여파로서울주요지역의아파트거래량은눈에띄게감소했지만, 아파트 전세가격상승은 서울 외곽지역의아파트 매수세를 촉발하고 있다. 전세가격이오르자이럴바에는 좀 외곽으로 가더라고 아파트를 구입하는것이더유리하다고판단한아파트매매수요가강북구·노원구·성북구·금천구·구로구·관악구 등의지역을중심으로매수세를일으키고,이것이서울주변경기도지역에까지파급되고있는상황이다.
시장논리무시한정책…국민부담가중
전·월세파동은단순히전세품귀를넘어서다방면으로가계를위협하고있다.전세가격인상은전세금대출금액을증가시켜그렇지않아도 ‘영끌’과 ‘빚투’로 늘어난가계부채를더욱가중시키고있다. 8월중 11조7000억원이늘었던가계대출잔액은9월말에도 9조6000억원 증가하였다. 지금은 초저금리로가계부채증가가상환위험으로까지연결되고있지않지만 이자율의변동 여하에따라 가계를 위협할수도있다는점에서우려된다. 또한 전세가격의폭등은수도권일부지역에서매매가대비전세금비율이100%에 육박하여,아파트전셋값이매맷값을넘어서는‘깡통전세’에대한불안감도높아지고있다.
이렇게심각한 전·월세 파동에도 불구하고 정부는내년2월쯤이면어느정도임대차3법의계약갱신청구권이정착될 것으로, 근거가부족한낙관을하고 있는가 하면, 국회는 지난달 상가임대차보호법을 통과시키고 주택임대차 3법에이은 새로운 시장교란이가능한 정책을 착착 진행하고 있다. 시장논리를 무시한 이러한 정책들이가져올 혼란의부담은 종국에는 고스란히국민이지게된다는 점에서걱정된다.
주택의 구입·보유·양도 전과정에서부과되는 세금부담이결국주택수요를감소시키고주택가격을하락시킬것이라는 전망과, 수도권집중이획기적으로완화되지않는이상 수도권주택수요는당분간감소되지않고주택가격도급격히하락하지는않을것이라는 전망이대립하고 있는 현 시점에서우리나라 주택가격이어떤 방향으로 나아갈 것인지를예단하기는 쉽지 않다. 분명한 것은 수급에서시작한가격급등문제는 궁극적으로는 수급의조정으로해결되어야한다는점이다.
향후 주택공급이대폭 확대될 것이라는 믿음을주지않는한현재의수급불안문제는당분간잠식되기어려울 것으로 판단된다. 최근의전·월세파동의원인중하나가 3기신도시를통한주택공급확대로는공급이여전히부족하다는시장의인식에도있는 만큼, 그동안 지지부진했던 서울의 재개발·재건축활성화가 과감히추진될필요가 있다. 시장에서는 정부가 전·월세 파동을 해결하겠다고 새로운규제책을 또 내놓을까를 오히려두려워할 정도가되었으니정부의부동산 정책에 대한 불신이얼마나 심각한지 짐작된다. 이번 전세파동의원천이라고할수있는임대차 3법을 시장 현실에맞도록조속히바로잡고, 주택관련 취득세·보유세·양도세 등을 전면적으로 개선하여부동산 거래가 물흐르듯이루어질수있도록여건을조성해야 전·월세및집값파동도마침내진정될수있을것이다.