“제도필요성엔공감…상한제범위넓히고계약기간다변화해야”

갱신청구기간2+2년서2+1년등옵션추가…상한제범위1~10%로확대대안“수정·보완통해지역별필수지역·주택유형에만적용등최소화해야”의견도

문재인정부의주요부동산정책이던‘임대차 3법(계약갱신청구권·전월세신고제·전월세상한제)’이윤석열 정부 들어서대대적인 개편을 맞을지관심이 쏠린다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 임대차 3법에 대해“폐지에 가까운 근본적인개편이 필요하다”고 언급한 가운데전문가들은급격한 개편은 시장에 더 큰 혼란을 야기할 수있는 만큼 단계적인 접근이필요하다고 조언했다.

3일 아주경제가 부동산 최고 전문가들에게임대차 3법의 개선 방향에 대한 인터뷰를 진행한결과대부분은제도의필요성에공감했다. 다만 임대인인센티브를 위해보증금 상한제의범위를 넓히거나 계약기간을다변화하는등좀더시장친화적인접근이필요하다고주문했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “임대차 3법을당장 폐지할수는없을 것”이라며“다만 전월세상한제와 계약갱신청구권이임대차 시장을경직되게 만들고, 이중·삼중가격이나오게하는등 문제를 불러온 만큼 개선이 필요하다”고 말했다.

이어 “임대차 3법은 기본적으로 임차인을 보호한다는취지에서는바람직하기때문에제도는유지하되조금 유연하게만들어야 할필요가있다”고 덧붙였다.

구체적으로 “윤석열 정부의노선자체가 민간의 자율성을 존중하도록 하고 있다”며 “계약갱신청구권의기간을 현행 2+2년에서 2+1년 등으로옵션을 추가하거나, 전·월세 상한제의범위를조건에따라 1~10%까지 폭을 넓히는 것이대안이될수 있다”고 설명했다. 해당 제도의필요성을 인정해정부가 개입은 하되, 구체적인 조건은시장의자율성을 최대한 존중하는 방식이필요하다는주장이다.

그는 “법이이미2년간 시행돼온상황에서급격한 폐지는문제를불러올수있기에수정·보완이바람직하다고 본다”며“임대사업자 활성화를위해 계약 갱신이나 인상 폭을 지키는 집주인에게인센티브를줄가능성도크다”고 덧붙였다.

지역별로임대차 3법적용을차별화해야한다는 아이디어도 나왔다. 김덕례 주택산업연구원주택정책연구실장은 “수정·보완을 통해임대차3법이 적용되는 부분을 줄여야 한다”면서 “임차인보호를 위해꼭 필요한 지역, 필요한 주택유형에서만 좀더집중적으로 시행하도록 해야 한다”고 말했다.

김실장은 “임대차 3법으로 인한변화를체크할 수있도록 제대로 된 시장 조사와 문제점진단이 필요하다”면서 “이를 통해임대차 시장 관리를 위한 정부의중장기적목표를 확실히해야한다”고 했다. 시장에는 다양한 입장이 있는데,목표가 뚜렷하지않으면앞으로도 문제가 발생할때마다흔들릴수밖에없다는것이다.

그는 “과거 정부는 4년짜리 등록임대주택 제도를폐지하고임대차 3법을 강행했는데, 4년 등록임대주택제도는 계약갱신청구권과 동일한 효과를 내는 제도였다”며 “새 정부는 땜질식처방이 아닌, 무너진등록임대주택시장을어떻게바로세울것인지고민해야한다”고 지적했다.

이어김실장은“임대주택시장을 복구하고다주택자들이보유하고 있는 미등록 주택을 임대차 시장에내놓을수있도록 하는게가장중요할것”이라고 말했다.

임대인 인센티브를 강화해야 한다는 의견도나왔다. 고종완 한양대부동산융합대학원교수(한국자산관리연구원장)는 “임대차 3법은 임차인보호를 위해꼭 필요한 제도”라며 “수정·보완은최소한으로 하고,임대인을위한다양한인센티브를도입해야한다”고 했다.

고 교수는 “선진국에는 임대차 3법의 효과를내는 제도들이 있고, 우리나라보다 평균 거주기간도 길다”며 “다만, 집주인이손해를 보는 측면이있는 만큼 보유세를 줄여주는 등 보상 방안이 필요하다”고 말했다. 이어 “제도를 악용하는세입자나 집주인을 막을방법등 제도적인방안을마련해서부작용을줄여야한다”고 말했다.

그는 “현재도 집값은 상승세를 보이고 있다”며“갑작스러운 제도의변화는 또 한번가격상승을불러올가능성이크기때문에수정에신중할필요가있다”고 전했다.

임대차 3법이 시장 혼란을 야기하는 만큼 전면적으로폐지해야한다는주장도나왔다.

이은형대한건설정책연구원책임연구원은“임대차 3법, 특히 계약갱신청구권은 사적 계약에대해규율하면서도 해석이명확지않아 좋은법이라 할수 없다”며 “거기에보완한다고 세제인센티브라거나 계약 기간 조정을 덧붙이게 되면법만더번잡해진다”고말했다.

이어“임대차 3법을 폐지해기존 제도로 돌아간다면그간의문제점들은소멸할 것”이라며“소급적용논란도법폐지이후의계약에는미적용하면의미가없다”고 덧붙였다.

그는 “전세기간 2년이 너무 짧아서문제라면계약갱신이아니라3년으로늘리는방안을적용하는 것이옳다고 생각한다”며“또한 임대등록활성화와 민간임대주택활성화가 주택공급 확대측면에서긍정적일것”이라고 전했다.

서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “임대차 3법은 전세물량을 줄이고, 전셋값을 급등시키는 문제를 불러왔기때문에 폐지해야한다”면서도 “갱신 시올릴수있는요율을주택가격별로차등을둬제시할수있게한다거나2+1년으로 계약기간을 바꾸게 하는 식으로 수정될수있다”고 전망했다.

실제 부동산R114 자료에 따르면 최근 2년간(2020년 4월~2022년 3월) 전국의아파트 평균 전셋값은 32.21% 상승했다. 금액으로는 2억9883만원에서 4억25만원으로 1억원 이상 올랐다. 지역별로는수도권이 35.04%로 가장많이올랐고, 기타 지방과 지방 광역시는 각각 23.95%, 22.87%씩 상승했다.