15억초과주담대금지…“재산권침해” vs “집값완화”헌재서격돌
주택시장과도한개입·공익달성불분명금융위“행정지도일뿐…불이익없었다”위헌결론땐고가아파트수요몰릴듯
문재인 정부 12·16 부동산 대책중 15억원 넘는 아파트에 대해 주택담보대출을 전면 금지한정책이 위헌인지를 가르기 위해 헌법재판소가공개변론을열었다.정부가주택시장에과도하게개입한 것이라는 주장과 투기수요를 막기 위한공익적조치였다는 의견이 팽팽히 맞서고 있다.위헌결정이나면서울 주택시장 수요가활발해질것으로전문가들은전망한다.
헌재는 16일 오후 2시정희찬 변호사(안국 법률사무소)가시가15억원초과아파트에대한주담대금지는재산권등을침해한다며제기한 헌법소원 사건에대해공개변론을 진행했다. 청구인측참고인은 성중탁경북대로스쿨 교수이고,피청구인인 금융위원회측 참고인은 신용상 한국금융연구원선임연구위원이다.
◆주담대 제한… “재산권 침해” vs “부동산과열완화”
정부는 2019년 12월 16일 주택시장안정화방안을 발표하며 투기지역과 투기과열지구 내 시가 15억원초과아파트에대한주담대를전면금지했다. 대책발표 이튿날 정변호사는 소유 중이던아파트를담보로대출을받아새주택을구입하려했지만 불가능해지자 해당 규제로 헌법상 재산권과 행복추구권, 평등권등이침해됐다며헌법소원을냈다.
먼저헌법소원청구인측은정부가 대출을위해은행에주택을담보로제공하는재산권행사를 막았다고 주장했다. 정변호사는 “담보를 제공하고 금융기관에서금전을 대출하는 것은 대표적인 재산권 행사”라며 “공공의 필요에 의한재산권 제한과 보상은 법률에 근거해야 하지만부동산 대책은 법률에 근거한 것으로 여겨지지않는다”고주장했다.
피청구인인 금융위측은 공공의이익을 위한대책이었기때문에목적의정당성이인정된다고맞섰다. 당시 투기와 소위 ‘영끌’ 현상이 사회적이슈가 되는등주택시장이과열된상황을완화하고자 한 정부의 조치라는 것이다. 신용상 한국금융연구원선임연구위원은“정책당국으로서는 초고가 아파트발 주택시장 전반의불안정을우려할수있는다양한소지가 현재화하고있던상황이었다”고설명했다.
◆은행법상 주담대 금지?… “공권력 행사” vs “입법 재량”
헌재는 정부가 주담대금지를 통해은행법과은행법시행령등모법의위임범위를벗어나면서까지공권력을 행사했는지살펴보기로 했다. 정변호사측은“현행은행법상은행의경영건전성을위해금융위가경영지도를할수있다고만돼있을뿐이며그어디에도주담대금지등규제가예상될만한법률상내용이없다”고주장했다.
청구인측 참고인인성중탁 경북대로스쿨교수는“행정지도를수단으로민간주택시장에과도하게 개입하는 것은 헌법상 시장경제질서를훼손해위헌소지가다분하다”는의견을냈다.
반면정부측은은행이자발적으로정부조치를 따르도록 유도한 일종의가이드라인일 뿐이며수용하지않았을때불이익을 주지않았다고맞섰다. 금융위측은 “해당 부동산 대책은 단순한 행정지도였으며 공권력 행사로 인정되지않는다”고 주장했다. 신연구위원은 “주택 대출규제는은행법이위임한 은행업감독규정에기초한행정지도조치로입법재량의일부로봐야 한다”고 했다.
헌재는공개변론에서나온전문가등의견을종합해수개월내에위헌여부를판단할예정이다.
◆정부의대출제한개입정도는어디까지
정부의 부동산 정책이 헌재 심판을 받은 게이번이처음은 아니다. 1994년 토지초과이득세, 1999년 택지소유상한제가 각각 국민재산권침해등을이유로헌법불합치또는위헌판결을받았다. 이번헌법소원은 은행과 개인간 사적계약에대해정부가어디까지개입하고 제한할수있는것인지등기준을제시할수있을것이라고법조계는분석한다.
엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “은행과 개인간신용을담보로돈을빌려줄 거냐 말 거냐 하는 문제에대해정부가 ‘고가의물건은대출을할수 없다’고 제한하는 것”이라며 “헌법 37조는 공공 복리를 위해 국민의권리와 의무를 제한할수있다고 규정돼있는데정책차원으로 봐야 하는지지나친 강제력인지가결론날것”이라고 설명했다.
또투기를막거나집값을완화하는등공익을달성했는지 여부가 불분명한 상황에서 헌재가목적의정당성을얼마만큼인정할지도관건이다.
김예림부동산전문변호사(법무법인덕수)는 “15억원이라는 기준이 자의적이고 또 주담대를 금지함으로써집값이잡힌다는등달성할수있는공익이불분명하다”며“부작용으로 풍선효과는무조건일어나게돼있으니까투기방지등공익적목적을달성했는지불분명하다”고말했다.
◆위헌땐고가아파트수요활발해질듯
대출 규제는 부동산 대책에서핵심으로 꼽히는 만큼 선고 결과에따라 적잖은 변화가 예상된다. 위헌으로 결론 나면 그간 대출 규제로 시장 진입이어려웠던 고가 아파트에대해수요가몰릴것이라는게대체적전망이다. KB부동산은지난달 기준 서울 아파트 중위가격이 10억9166만원이라고집계했다.
김예림변호사는“헌재가 위헌판단을내리면대출이안돼진입이불가능했던서울시내15억원 넘는 아파트로 수요가 몰릴 가능성이 크다”며 “고가 아파트 수요층이 빠지면 중위가격 아래부동산으로옮겨가는수요도생겨영향을미칠것 같다”고 말했다. 헌재판단여부를떠나윤석열정부의부동산대출완화정책기조에따라종전정책은폐지될것이란전망도있다.
부동산가격진정국면에서헌재가위헌판단을 내린다면지난 정부에서폭등한아파트가격이또다시상승세를보일것이란우려도나온다.
송기균 집값정상화시민행동 대표는 “대출 제한은수요를억제하는효과가있는데그규제가무력화되면 주택수요가 많아지고 주택가격은또다시 전체적으로 상승할 것”이라며 “작년 말부터주택가격이비정상적으로 많이올랐다는경제심리가 강해지면서큰폭하락했는데집값진정국면에서헌재위헌판단이나오면부정적영향을미칠소지가크다”고 말했다.