금리인상영향1~2년집값하락세…폭락론같은과도한우려는피해야정부,세부적인로드맵수립…토지비축제도입·주택도시기금확대필요수요자가원하는시기·장소에양질의주택공급…집걱정없는사회돼야

해말 4%, 많게는7%까지금리를인상해야지금의인플레이션을잡을수있다는말도나오고있다”면서 향후 수요 위축에 따른 부동산 시장의하락추세가능성을주목했다.

김위원은 “이미주택담보대출 금리가 명목상7%를 기록한 상황에서새로 시장에진입하려는사람은 위축될수밖에없다”며 “현 금리를 부담하면서까지신규로 시장에진입할 수있는 사람이어느정도나될지따져봐야한다”고 지적했다.

고종완 원장은 “부동산 경제학 교과서는 부동산시장에영향을미치는요인을열가지로정의하는데, 그중 금리와 유동성 영향은 40% 이상으로보고 있다”고 지적하면서부동산시장이‘결정적인 전환기’에 진입하고 있다는 점을 역설했다.

지금의 거시경제 환경에 대해 미국의 저금리기조가 코로나19 사태이후 발생한 인플레이션상황으로 전환하고 있는 시기라는 점을 우려한것이다. 그러면서장기적으로 서울 지역은 2040년무렵까진우상향추이를이어갈 가능성이크지만 앞으로 1~2년가량은 하향 안정 국면에서하락추세를보일수있다고전망했다.

고원장은이어역대부동산시장순환주기와도 연결해 설명했다. 그는 “1980년대 이후 경기변동 상황을 따져봤을 때부동산 시장은 5~7년동안상승한후 4~6년 동안하락하는사이클이발견된다”면서 “2014년부터 집값이오르기시작한후 7년째시장이상승하면서이제는 (부동산자산 가격이) 적어도 허리를 넘어어깨까지닿은상황”이라고진단했다.

다만 고 원장은 “일각에선 부동산 폭락론을얘기하기도 하지만 이는 아무런 경제학적 근거가 없기 때문에 경계해야 한다”면서 향후 가격하락 여지에 대한 ‘리스크 관리’가 필요하다는점을강조했다.

◆정부, 집값에 일희일비 말고 ‘주거 안정·복지’로초점옮겨야

이날 포럼에서는단순히시장의상승·하락 가능성을 진단하는 논의에만 그치지않았다. 그간집값 상승과 하락 여부에일희일비하던 정부의기조가 이제는 패러다임을 바꿔야 한다는 정책제언으로 이어졌다. 부동산시장관리기능을넘어주거안정과복지개선에초점을맞춰야한다는 것이다. 이는 다시 현 정부가 추진하는 주택공급확대대책의중요성으로이어지기도했다.

특히최교수는“공급이많아지면가격이안정되고반대면가격이올라간다는기존관점을바꿀 때가 됐다”면서 “불가역적인 수준으로 공급이이어지며더는 ‘주택숫자가 모자란다’는 서민들의걱정이없어지는 사회가돼야 한다”고 강조했다.

고종완원장은“부동산 경제학은주택정책의목표는 시장 안정, 서민주거 안정, 주거수준개선등 세가지로 정의한다”면서 “양질의 주택을저렴하게공급한다는 목표를 이루기위해윤석열정부의정책역시디테일측면에서보완할 점이있다”고 지적했다.그러면서그는 지역별,연차별등세부적인장기공급로드맵을수립하는동시에영국공공주택공급을위한토지비축제도를 도입하고 주택도시기금 규모를 100조~150조원이상으로확대할것을제안했다.

장경석조사관역시이와유사한 제언을내놨다. 장 조사관은 “정책 변동 리스크를 고려한다면 현 정부 역시 부동산 정책을 획기적으로 전환하기엔어려운측면이있다”면서“현재집값과금리가오른상황에선결국부동산정책금융이중요해진다”고설명했다.

이어“주택도시기금은 예산운용방침상 70조~80조원 규모에도연간 20조~30조원만 사용하면서실제로 못 쓰는 돈이더많은 실정”이라면서“기금운용에무리가가지않도록연 1~2% 정도 수익을 거두도록 하고 금융 지원 등을 통해기금활용을더욱활성화할필요가있다”고지적했다.

권대중교수는그간 정책전문가로서쌓은경험을 통해 ‘규제 완화가 곧 공급 혁신’이라는 결론을내렸다고말하며이날토론자들논의를요약했다. 권교수는 “주택공급혁신위원회에서‘주택시장 안정화’의 기준이 무엇인지 논의하면서개인적으로 ‘미래 예측’, 즉 예측 가능성이아닌지생각해본 적이있다”며 “특유의 무수한 변수와 매번 마주하며 다루기 힘든 부동산 시장에대한가장적절한정책은‘수요자가 원하는시기와 장소에 주택을 공급해야 한다’는 것”이라고강조했다.

이에박진호국토교통부 주택공급TF 팀장역시 “시민들에게 예측 가능성을 주는 것이 가장중요하다고 생각한다”고 화답하며논의를 이어받았다. 그러면서단기적인 대책이시장에서‘패닉 바잉’이나 ‘패닉 셀’과 같은 폐해를 불러올 수있다는 점을 경계하며장기안정성을 가져올 공급확대대책을수립하기위해새정부가 노력하고있다는점을강조했다.

이에대해박팀장은“수요자가원하는지역에원하는 시기에원하는주택형태가 공급돼야 한다”며 “여러 전문가 의견을 참고해서만들고 있기때문에정책이나아가는방향을지켜봐 줬으면좋겠다”고 부연했다.