“부동산투자는과학…내집마련성공하려면경기·시장예측필수”
“부동산투자는 과학입니다. 경기예측과 시장분석을 철저히분석하고 대응해야 내집마련에한발짝더다가갈수 있습니다.”
오랜 기간 가치투자법칙을 토대로 ‘도시부동산의 변화법칙’을 연구해온 고종완 한국자산관리연구원장(한양대 부동산융합대학원 특임교수)가 내집장만을 위한 최선의 접근법을 제시했다. 고 원장은 최근 열린 ‘2022 이코노믹데일리창간 4주년 KEDF(Korea Economic Design Forum)’에서 ‘부동산시장 전망및가치투자전략’이란주제로강연을했다.
이날 고 원장은 대한민국에서 ‘내 집 마련’의꿈을꾸는이들에게경기예측과 시장분석등부동산핵심이론은물론 3기 신도시전략, 실전사례분석까지꼼꼼한체크를주문했다.
그는이를통해집값의추이를어느정도예측할 수 있다고 밝혔다. 무엇보다 ‘거래량’을 중요한요소중하나로꼽았다.부동산거래량이많아지면 임대가격이 올라가고 결국 매매가격을 끌어올린다는논리다.
실제최근극심한거래절벽상황에서금리인상과 주가급락등이가세하자 서울아파트값은2년 만에 하락 전환했다. 금리 인상, 주가 급락등금융시장 공포와 대출규제영향으로부동산시장이급속히얼어붙고있다.
서울아파트 매매가크게위축되고집값도하락하고 있다. 다만 강남구 등 일부 지역 재건축단지는 올해(1∼6월) 들어일반아파트보다 3배이상상승한것으로분석됐다.
고 원장은 지역의 ‘성장지표’도 눈여겨볼 것을강조했다. 성장지역만 접근하되쇠퇴또는 축소지역은절대피해야한다는것으로풀이된다.
고 원장은 지역의 선별은 미래가치에 결정적영향을미치는 네가지성장지표를관찰하면된다고 주장했다. 그가 말한 성장지표는△인구구조△소득구조△인프라스트럭처△기반시설(행정계획)의변화다.
고 원장은 “인구와 소득이 증가하는 지역은당연히 부동산 매매가격도 비례할 수 밖에 없다”면서 “여기에 교육·교통의 기반시설 확충이늘면주택가격에큰영향을미친다”고 강조했다.
그는인구고령화에도불구하고서울등수도권으로의인구집중및아파트수요는유지될것으로내다봤다.높은도시화율과산업구조변화,교육시설과 학원등 사교육 서비스는 대규모아파트 단지의주거가치를 증가시키기때문이라고부연했다. 특히 재개발·재건축 기대감으로 학군우수 지역의자산가치는더높아질것으로예측했다. 시기와선택도매우중요하다고 밝혔다. 저점에서 매수하고 고점에서 매도하는 것인데, 이는 주택경기변동 사이클을보면어느 정도유추할수있다는논리를폈다.
고 원장은 “누구나 최저점에서사고 최고점에서팔고 싶겠지만 그건 누구도 알 수 없는 신의영역”이라면서 “다만 주택시장에직간접적영향을 미치는 변화요인분석법등다양한 경기예측기법을 통해사고팔 시점을 알 수 있다”고 했다.그는 가치주투자의귀재로 불리는 워런버핏버크셔해서웨이회장의이야기를예로들며“무릎에사서어깨에팔라”고 조언했다.
고 원장은 “투자를 함에있어욕심은 금물이며 안전한 매매로 투기가 아닌 투자를 해야 한다”고 강조했다. 이어“앞으로의 방향성을 모르고 대응하다간 저점이라고 생각한 부분도 알고보니더아래인낭떠러지저점을 경험할 수도있다”고 경고했다. 그는“부동산 가격은 주택, 상가,토지순으로 오르면서전체사이클이마무리되는 경우가 많았다”며 “아파트만 고집하지 말고상권이발달하는곳에있는 꼬마빌딩, 상가건물등에투자하는것도괜찮을것”이라고 했다.
최근 금리인상이 주택가격에 미치는 영향에대해서도 언급했다. 금리인상은 집값에는 하방요인이고, 인플레이션은 주식과 달리부동산에는 상승 요인으로 작용한다고 볼 수 있으나 종국적으로 급격한 금리 상승은 결국 거래 감소,가격하락으로이어질가능성이더커질것이란분석을 내놨다. 따라서그어느때보다수요자의현명한대응전략이요구된다고했다.
그는 주택마련에실패하는 5가지 부류로 △ 1~2년 앞을 내다보고 단기적안목으로 집을 사고파는사람△주관적생각이나동물적감각에의존해집을 사고파는사람△아파트의건물가치만보고집을사고파는사람△현재가치만육안으로보고집을사고파는사람△실거래가만보고아파트를사고파는사람으로정의했다.
고원장은“부동산시장은영원히오르거나내릴수는 없다”며 “수익과 리스크를 동시관리할시점으로, 수요자맞춤형자산관리전략이필요한시점”이라고 했다.
앞으로 서울의경우 부동산시장이상당한 변화가 있을 것으로 전망했다. 이른바 ‘오세훈표부동산정책’ 새판짜기가 본격화됨에따라 기대와우려가교차하는시점이도래하고있다는것을밝힌것으로해석된다.
고 원장은 “서울 안에는 더개발할 땅이없으니서울공급물량의80%를 전담하는 재개발·재건축활성화는 필수불가결한 만큼, 주택공급 확대를 예상하며이는 윤석열 정부의 250만가구공급과맞물려있다”고 했다.
집값과 전셋값은 전반적으로 현재 ‘과열’이지만이르면하반기부터 ‘안정’으로 접어들 것으로진단했다. 하지만양극화현상은더심화할것으로내다봤다.
고 원장은 “지금은 집값 하락에대한 불안심리와 금리 추가 인상에 대한 공포감이 만연한상황”이라며 “당분간 집값도 하향 안정 국면을이어갈가능성이높다”고 했다.
하지만 그는 “세계적인 고금리추세로 주택가격조정이이뤄지고, 이과정에서주택가격양극화 현상은 한층 더 심화할 것”이라고 경고했다.자산가치불확실성이커진 상황에서수요가 쏠리면서재건축,교통망신설등호재가있는지역이살아남을것이란말로해석된다.
고원장은 “지역별, 연차별로필요한주택수요를 정밀하게예측하고 수요자 맞춤형공급대책을수립하되실행방안을상황에맞게수시로수정·보완해야 한다”며 “시장안정, 서민주거복지향상, 주거수준개선 이 3가지를 통해 주택정책의목표를이뤄야할것”이라고 강조했다.
◆고원장의‘부동산투자3대성공원칙’
△시기선택의원칙= “햇빛 들때 사고, 안개낄때파는 전략이다. 주택경기변동사이클을 봐야 한다. 주택시장에직간접적영향을 미치는 10가지 변화요인분석법, 헤도닉함수모형, 10년 주기설, 벌집순환모형등여러가지경기예측기법이있다.”
△지역선택의 원칙= “성장지역만 접근하되, 쇠퇴내지축소지역은절대피해야 한다.성장지역은 미래가치에결정적영향을 미치는 네 가지 성장지표를 관찰하면 알 수 있다. 인구구조, 소득구조,인프라스트럭처,행정계획의변화를살펴라”
△상품선택의원칙= “슈퍼아파트는 매수하고좀비아파트는팔아야 한다.”
◆고원장의‘아파트투자실패하는이유’
△표면적 가치인 실거래가만 봐선 안된다= “진짜 집값에해당하는 내재가치와 미래가치를측정하고예측하는노력이필요하다.”
△단기적안목으로거래하는것도피해야한다= “적어도 10년 앞을내다본 장기적투자가 유리하다. 우리나라 사람들은집을 한번 구매하면 10년가량 보유하거나 거주한다. 주택경기도 10년마다 상승과 하락 사이클이반복한다.”
△아파트의 건물가치만 봐서도 안된다= “건물은 시간이경과하면 노후화되고 감가상각 된다. 그러나, 구축 내지재건축아파트는건물가치는감소하더라도토지가치가증가하는특징을 지닌다. 아파트를살때건물가치만 보지말고 토지가치(대지지분)를 확인해야 한다.”