“1·10대책,재건축활성한계…신탁방식에도패스트트랙마련을”
정비구역지정전추진위구성관련사업구성원분쟁대비한입법필요1기신도시리모델링혜택도넣어야
“1·10 대책의안전진단규제완화만으로 재건축 시장의 사업 활성화를 유도하기는 어렵다. 특히패스트트랙도입으로 사업구성원 지위에대한 새로운 분쟁소지가생길수있는만큼관련입법보완도병행돼야 한다.”
김예림법무법인심목대표변호사는26일아주경제신문주최로서울여의도켄싱턴호텔에서 열린 ‘2024 부동산 입법포럼’에서 1·10 대책과관련해이같은후속보완이이뤄져야한다고강조했다.
김예림 변호사는 기존 재건축·재개발의사업속도를높였다는점에서 1·10대책이 도심의 공급 확대를 유인하는효과는있을것이라고평가했다. 1·10 대책은 재건축의 안전진단을 완화하고,재개발 사업의노후도 요건을 기존 3분의 2 이상에서 60% 이상으로 낮추는등 정비사업의 ‘규제 빗장’을 풀었다는
평가를받는다.
그는 “추진위 이전에는 단체 설립이어려워사업진행의동력이떨어지는부분이컸다”며 “1·10 대책을통한사업절차 단축으로 정비구역 지정과 동시에추진위 및 조합 설립이 가능해졌다는점에서 이런 문제가 상당 부분 해결될것”이라고 내다봤다.
다만 김변호사는 “실무상 안전진단
면제만으로 재건축수요를활성화 시키기는쉽지않다”고 평가했다. 이어“정비사업 절차 단축으로 정비구역 지정 전사업 구성원을 어떤 식으로 설정할 것인지에관한 갈등이생길수 있다”고도강조했다.
현행‘도시및주거환경정비법’은 정비구역지정후 추진위원회를 설립하도록규정하고있다. 1·10 대책으로정비구역이
지정되지않은 상태에서사업구성원을정하는 경우가 발생할수있는 만큼, 이에대비한입법이마련돼야한다는것이다.아울러“이번대책은신탁방식활성화라는측면에서는미흡한부분이있다”며“신탁 방식에도 최소조합 방식과 동일한수준의패스트트랙제도를도입하는안을고려할필요가있다”고말했다.
김변호사는 재개발 노후도 요건 완화를두고는“요건완화로신축빌라공급이늘어날수있는 만큼, 재개발 사업지별로 권리 선정 기준일에 대한 통일적기준이마련돼야 한다”고 말했다. ‘신속통합기획’ 사업의 경우, 빌라 신축 후권리 산정 기준일 다음 날까지 소유권보존 등기를 하면 가구별 입주권을 받을수있다.
반면 ‘모아타운’ 사업은 권리 산정일기준일전에착공 신고를 받고, 조합 설립 인가 전까지만 소유권을 취득하면입주권 획득이 가능하다. 투기 방지를위해 마련한 ‘권리 산정 기준일’이 사업유형별로 상이해시장 혼란이커질수있는 만큼, 추가 대응이필요하다는 지적이다.
김변호사는정부가정비사업의사업성을 높이기위해 도입한 초기자금 지원확대와초과이익환수제완화도시장요구를 충족시키기에는 불충분하다고봤다. 1·10 대책은 ‘관리처분인가’와 ‘이주·철거’ 단계에서만가능했던주택도시보증공사(HUG)의 사업비보증을 ‘사업시행인가’단계에서도가능하도록했다.
김변호사는 “사업비를 사업초기단계에지원해향후 정비사업을 촉진시킬수있는역할을할 것”이라면서도 “실무상초기자금 지원이효과를 보려면사업 추진 단계에서 관련 지원이 이뤄질필요가있다”고 제언했다.
또 재건축 초과이익환수제완화에대해서는“재건축의수익성이너무떨어지고 있어서 전체 감면액을 보면 크게차이가 나지 않는다. 규제 완화가 서울재건축 시장에 미치는 영향은 거의 없을것”이라고 진단했다.
아울러김변호사는1기신도시특별법에리모델링사업에대한구체적인혜택이나계획이빠져있다고 지적했다. 김변호사는 “노후 계획도시대상지나 1기신도시도리모델링방식을추진해야하는 단지들이다수 있다”며 “리모델링에관한 세부 정책안을 1기신도시특별법에서반드시구체화해야한다”고짚었다.
한편김변호사는정부 ‘소규모 정비및 도심복합사업’ 대책에 대해서는 “재개발 사업의 조합 설립 동의 요건보다모아타운등소규모사업장의동의율이80%로 높아 사업 추진이 오히려 어려운 상황”이라며 “소규모 정비사업장의조합 설립요건을 완화해줄 필요가있다”고 말했다.