“도시정비법개정·건설사유동성지원확대로주택시장‘봄날’기대”
정부가 1·10 대책을내놓은이후주택공급 확대와 건설경기 활성화를 위한보완 입법방향을 주제로 26일 진행된‘2024 부동산 입법포럼’에서 전문가들은 국내 주택 시장이 ‘제2의 금융위기’를맞고있다고입을 모았다. 급격한 공사비 상승 등으로 착공이 지연되고 신규 수주는 급감해지방 중심으로 미분양이쌓이는 등 주택시장 한파 속에서건설 경기 침체와 고금리 등 영향으로정부의대대적인규제완화와정책지원효과가제한적이라는지적이다.
국내 경제에 뇌관으로 꼽히는 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF)’ 부실우려와관련해선정부가재정적어려움을겪고있는 건설사에 유동성 지원을 확대하고 금융권의 과도한 수수료 개선을 위한 금융당국의 감독이 필요하다는 의견도 제기됐다.
◆주택·건설시장
위기설 현실화…부동산 PF 우려해소해야
이날 토론에는 좌장인 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수를 비롯해이동주한국주택협회산업본부장,이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장, 한성수국토교통부주택정책과장,김효선 NH농협은행 NH ALL100자문센터 부동산 수석전문위원, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 등이참석해 건설경기 활성화와 주택 공급 확대
를 위한 보완 입법을 위한 다양한아이디어를제시했다.
이동주본부장은“최근 건설시장악화를 나타내는 여러지표가 잇따라 나오고 있다”면서 “물가 상승에 따른 공사비 인상으로 현재 공사비 미수금이쌓여있는 상황이다. 공사비인상에따라 재건축·재개발 사업이 난항을 겪고있다. 금융 경색으로 자금난을 겪고 있는 건설사에 대해 유동성 지원이 시급하다”고 지적했다.
이 본부장은 부동산 PF 부실화 문제 해결을 위해 정부의 추가적인 정책·금융 지원이 필요하다고 강조했다. 그는 해결방안으로△불합리한 PF 조항개선을 위한 책임준공 표준약정안 마련△연장 협의시과도한 수수료 등에대한 요구 개선을 위한 금융당국의지
공사비⊞신규수주⊟한파지속자금난겪는회사추가지원으로부동산PF부실문제해결힘써야도·감독 필요 △회사채를 발행하기 어려운 중견 이하 건설사 대상으로 자금지원 확대 △주택도시보증공사(HUG)보증을 통해 저렴한 금리 지원 등 세가지를큰틀에서제시했다.
이본부장은 “미분양 우려가 커지면서공공택지를 확보한 업체 44곳이 주택사업을 추진하지못해작년 8월까지택지대금 1조2000억원을 연체하고 있다”면서 “LH도 악화된 주택사업 여건
을 감안해미매각 토지를 대상으로 토지리턴제를시행중이지만 PF 우발부채확산 가능성을 감안할 때 하반기에도추가적인 유동성 지원이 필요하다”고주장했다.
이에 한성수 과장은 “정부도 공사비갈등 문제를 심각하게보고 있다. 공사비관련표준계약서를배포했고현장에갈등 전문가를 파견해 주민과 시공사간갈등을 해소하고 있다”면서“부동산PF와 관련해서도 관계 부처와 깊이있게 대책을 논의하고 있으며, 과도한 수수료도 금융당국에 실태조사 등 지속적으로지도·감독하고있다”고 말했다. ◆정부, 부동산 규제 풀었으나… 갭투자·청약양극화‘역효과’우려도
정부가 규제를 풀었으나 시장 반응은 신통치않다는 의견도 나왔다. 김효선 수석전문위원은 “정부가 수요 진작측면에서주택공급 확대등 여러대책을내놨으나 시장반응은크지않았다”면서“수요 진작을 위한 정부 정책이시장에 먹히지 않는 것은 고금리 영향이크다. 지난해 10월까지만 해도 평균 주택담보대출 금리가 4% 후반대였고 최근엔 3%대까지 내려왔음에도 매매 거래량이3만건에 그쳤다. 평년대비절반수준에불과하다”고말했다.
그러면서 정부의 규제 완화에 따른부작용도 나타나고 있어 정책 보완이필요하다고 주장했다. 김위원은 “최근들어 많지는 않으나 갭투자 문의가 늘고 있다. 5000만원이나 1억원대갭투자처를찾는사람들”이라면서“또 작년서울 분양가가 3.3㎡당 3500만원으로 책정됐으나 올 1~2월엔 7000만원을 넘어섰다. 아직까지일부 지역에 남은 ‘로또청약’때문”이라고 지적했다.
김위원은“과거종합부동산세개선과실거주 의무 폐지불발 등으로 정책불확실성이높아져있는만큼실질적인추진이가장 중요하다”며 “2027년까지 97만가구가 정비사업에착수하려면도시정비법,주택법등개정과수요활성화를위한세법개정은필수”라고강조했다.
주거용 오피스텔 대신기업형장기임대주택을 확대해야 한다는 목소리도나왔다. 이은형연구위원은 “주거형 오피스텔 대신 기업형 장기임대를활성화할 필요가 있다”면서 “소비자로서는 대기업임대주택에대한시각이좋지않지만 대기업들은 자본력이튼튼하기때문에부실 가능성이 낮다. 일본에서는 임대만 전문으로 하는 기업들도 있다. 현재설계와시공을겸업하는것이국내에서금지돼있는데기업을유인할수있게제도적개선이필요하다”고말했다.
좌장을 맡은 권대중 교수는 “미분양주택을 구입할 때 DSR 규제 대상에서제외하는 것도 검토할 필요가 있어 보인다”고 제언했다. 그러면서“기업형 장기임대주택 규제도 완화해야 한다”며“임대주택을 활성화하려면기업들이건물을 짓고 난 뒤수익을 거둬들이는 게10년 걸린다. 2년, 4년 등 짝수 단위로임대주택을 운영할 수 있게 하고 세제혜택을 준다면기업들이임대주택사업에진입하게될것”이라고 말했다.
기업형장기임대확대·세제혜택등기업들사업진입위한제도개선도