윤석열표도시재생은‘뉴빌’주택재건축…전정부‘뉴딜’과차별화

전정부기존시설물보존리모델링현정부소규모정비·편의시설설치무조건아파트지양…다세대지원공공위주보단민관합동해추진

윤석열 정부가 주택 재건축 등에 초점을맞춘도시재생사업에속도를 낸다.단순히 주거 환경 개선을 넘어 국민이원하는 주택에서살수있도록 낡은주택을헐고개발하겠다는것이골자다.

원주민이 다른 지역으로 밀려나는‘젠트리피케이션’을 유발한다는 이유로재건축·재개발을 제한했던문재인정부의 도시재생 정책과는 확연히 차이를보이는 부분이다. 문 정부의 ‘도시재생뉴딜정책’은 기존주택과시설물을보존하면서리모델링하는 방식으로 접근했다. 전문가들은 도시재생사업 시 지역보전에 치중하기보다 개발을 병행하고민간 참여도 유도해야 좋은 성과를 낼수있다고조언한다.

◆尹·文, 노후 주거지 개선 필요성엔둘다공감

9일국토교통부등에 따르면, 윤석열정부와 문재인 정부의 도시재생사업은노후주거지나 지역주거환경개선이필요하다는인식에서출발하는점은비슷하지만, 접근법에서는뚜렷한차이를보인다.

윤석열 정부의대표적인 도시재생사업은 뉴빌리지다. 뉴빌리지사업은 전면재개발이 어려운 노후 빌라촌 등에서소규모정비사업이나개별주택재건축과 주민 편의시설 설치 지원을 연계한사업이다. 뉴빌리지유형도 ‘정비연계형’, ‘도시재생형’으로 나눠 지역 여건에 따라사업을추진할수있게지원한다.

문정부의뉴딜정책시작점도 구도심이나 뉴타운 해제지역과 같은 노후 주거지의주거여건을개선해야한다는방점이 찍혀 있다. 뉴딜정책은 총 50조원을 투입해 500곳의 구도심과 노후 주거지를 소규모 정비사업으로 살려내겠다는 구상이었다. 쇠퇴하는 지역에 벽화그림을그려관광지로탈바꿈시킨것이대표적으로, 서울 강동구 ‘강풀만화거리’가 성공사례로꼽힌다.

‘보존’ VS 尹 ‘개발’…도시재생접근법달랐다

윤 정부의 ‘뉴빌’사업과 문 정부의뉴딜정책모두 도시재생을 외치지만 방법은 다르다. 현정부는 노후 빌라 밀집지역을 무조건 아파트로 재건축하는 것은 지양하고 다양한 다세대·연립 주택이들어설수있게지원하는 것도 특징이다. 추가분담금등비용부담이늘어나는 것을 방지하기 위한 조치로 풀이된다.

정부는뉴빌리지사업을신속하게추진하기 위해 자금 지원 규모를 늘리고규제도 과감히 완화했다. 지자체장이지정한 ‘소규모 주택정비관리지역’에서주택은 주택도시기금을빌려개량·재건축할 수있게 했다. 기존에는 50%에 그쳤던융자도뉴빌리지사업의경우 70%까지확대한다. 또 용적률(토지면적대비층별건축면적합계의비율)법정상한을120%까지상향한다.

‘패스트트랙(신속행정절차)’을 도입해사업기간을 단축할 수있는 여건도조성한다. 국토부는 이날 노후 저층 주거지개선 때인허가 기간 단축과 인센티브 제공을 원스톱으로 처리하는 패스트트랙시스템을 구축하겠다고 밝혔다. 소규모주택정비사업도 주민합의체구성을 위한 동의율을 100%에서 80%로 완화(자율주택정비사업)하고 통합심의 분야를 확대할 수 있게 소규모정비법개정도 추진한다. 이럴경우 6개월가량사업기간단축이가능하다.

반면 전임 문재인 정부는 철거 중심의 재건축·재개발 대신, 기존 저층 주거지나 시설물을 보존하는 데 주안점을뒀다. 도로 등 필요한 기반시설을 지원하고 지역 특징에 맞는 주민 커뮤니티,문화시설 등을 확충하는 소프트웨어(SW)적인 정책추진에집중해사업성이떨어졌다는지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “두 정부 도시재생 사업의 가장큰 차이점은 재건축과 재개발”이라면서 “전임 정부는 개발보다 보존에만 치중하면서주민들이체감할만한뚜렷한성과가 없었지만, 현 정부는 생활인프라구축에더비중을두고있는만큼노후도심 주거지 개선에 도움이 될 것으로보인다”고 말했다.

민간 참여측면도 다른 점으로 분석된다. 문 정부의도시재생은 공공이주도하는방식이었다면,윤정부는민관이힘을 합쳐 사업을 추진할 가능성이크다. 자율정비주택정비사업의경우 주민합의체가 주도적으로 사업을 추진하게된다.

사업예산을 보면 차이가 확연히드러난다. 국토부에 따르면 문 정부가2018~2022년까지 뉴딜사업에 투입한총예산규모는당초목표치50조원 중12조9000억원(25.8%)에 그친다. 이중정부와 지자체가 쓴 예산은 9조1000억원으로전체의 70.5%에 달한다. 사실상정부와지자체등공공부문에서사업을주도한 셈이다.

윤정부는연간1조원가량의기존도시재생사업예산을재구조화해저층주거지 편의시설 설치에 쓸 예정으로, 향후 10년간 총 10조원의 사업비를 투입할예정이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는“도시재생은 주거환경정비사업을 신속하게 추진해 빠르게 입주시킬 수 있느냐에성패가 달렸다”면서“공공이사업을 주도적으로 추진한 문 정부의 뉴딜사업은 결론적으로 실패했다고 볼 수있다. 성공적인도시재생사업이되려면인센티브 등 당근책을 제시해 민간 참여를유도할필요가있다”고 말했다.